央产房冲击市场房地产市场重新洗牌
——北京典型指数系统10月报
 
　　10月份国家全面放开央产房，央产房正式上市。对北京二手房市场是一个极大刺激，对二手房的全面发展起了很大的推动作用。北京市200万套公房中，央产权房约60多万套，市属产权房约100万套，使用权房30多万套。央产权房有三大特点：一是品质优势，央产房多集中于东、西、北二、三环一线的大中型社区，交通便利，社区成熟，配套齐全，比市属公房房屋更新、户型面积更大、结构更合理多样，教育环境优越；二是空置率高，因为特殊的历史原因，央产权房的空置率及出租率都比较高，只有这样的房子才是最有可能进入市场流通的；三是改善住房的意愿强烈，央属单位职工相对而言的教育水平比较高，对生活品质的要求也比较高，对通过卖旧买新改善居住条件的需求比较高。
因此央产房的上市一方面加快二手房的发展，一方面对一级市场的促进也是不可小视的。
目前来说央产房上市交易总量不会很大，还需要一定过程。持有者大部分观望市场发展以及价格等来决定是否上市交易，需求者同样也有一定的选择购买过程，短时间内对市场的影响不会太大。在今年第四季度至明年第一季度北京二手房房价会逐步显示央产房上市影响，基本趋势应该是三环内好位置的二手房价格会保持相对稳定，三环外及一些虚高地区的二手房价格有望下降。
本月两大房展会上，承担“央产房”上市代理交易服务工作的房地产中介机构纷纷将“央产房”项目带上展会，央产房的冲击刚刚开始。
区域差别逐渐减少
本月房展会除有央产房的首次亮相外，超大社区、经济适用房、拍卖房和部分楼盘的尾房都要在这两大房展会上集中亮相。本月在房展会亮相的新盘近50个，为本年度新盘上市最多、最集中的一个月。高、中、低档项目的分布也打破以往格局，高、中档项目打破以往集中在东部地区的分布开始向西发展,南城地区开发项目数量直线上升，南三环的彩虹城、星河城（二期），南四环的有第七街区，南四环外的欢乐文城、原生墅、北岸莱茵项目高中低档皆有，南城今年新盘的开发直逼朝阳和通州地区开发量。随着政府加大、加快南城建设的步伐，明年南部市场将会有更新的发展。
产品多层次、多方向的发展说明房地产市场竞争的激烈程度，本月大量新盘的上市，预示今年四季度房地产市场的激战将会达到顶峰。 
  
北京典型指数系统9月均价表： 
  
高价位（元/平方米，均价） 
项目名称 百旺家苑
（别墅） 新城·国际 新世华苑 东方瑞景 庄胜 国展国际 UHN国际村 碧水云天·颐园 万科水榭花都 
均价(元/平方米) 15000 12800 12288 12000 11000 10000 8180 7100 6900 
 
  
中价位（元/平方米，均价） 
项目名称
 逸成
 天秀花园
 万万树
 百旺家苑
 美景东方
 成品家
 世纪东方城
 丽园国际文化社区
 鑫兆佳园VO1.柏林爱乐
 
均价(元/平方米) 6300 6180 6000 5600 5500 4580 4600 4200 4200 
 
  
低价位（元/平方米，均价） 
项目名称 大雄郁金香舍
 东方太阳城 新康家园
 天赐良园  潞河名苑
 幻星家园  富河园
 武夷花园 
均价(元/平方米) 4100 3188 3900 3600 3600 3300 3250 3000 
 
  
　　CBD发展新定位
本届朝阳商务节一大亮点是纽约曼哈顿区长的出现，曼哈顿区长的出现使人联想到CBD区今后发展的走向，曼哈顿区长在本次会议上为CBD区发展支招，激发了人们对CBD发展的想象空间。本次朝阳商务节为今后CBD区发展进行了非常细致的规划，首先强调发展CBD区的大型居住社区，提供高质量的生活标准，CBD区实现持续稳定的发展有赖于大型居住社区的支持。其次实现CBD区功能转换，将商业功能转换为居住功能，CBD区的前期发展时期过于强调它的商务功能，忽略它的配套发展，因此进行功能转换，是为了增强CBD区发展的生命力。从各城市发展商务区的的经验来看，工作加上生活才是增强区域发展的原动力。
本次商务节得出以居住发展CBD区的结论，是今后CBD区的发展进入成熟稳健迈出的关键一步。以本次商务节的理论为依据，CBD区的规划中必然加大生活区的投入，毗邻该地的社区规划将成为最大的受益者，诸如苹果社区、富力城这样以CBD区发展为依托的大型社区无论在社区附加值、还是投资都有很大的升值潜力。

 
　　郊区住宅在SARS之后前所未有的受到了消费者、开发商乃至媒体的关注，郊区住宅的好处也前所未有的得到了最大的发挥。低价格、低密度、低容积、高绿化成了郊区住宅的标志性宣传口号。在北京的郊区住宅受到了两种消费层的关注，最有钱的和最没钱的。有钱的选择郊区的别墅，价格动择上万一平米，没有个几百万就不要考虑这里的住宅。还有就是没钱的，郊区住宅的价格便宜，这众所周知，2、3000/平米的价格能够解决基本的居住要求。但是郊区住宅的整体环境也比较差，大市政比较落后——交通、供水、供暖的市政配套滞后；购物、医疗、教育、娱乐休闲等生活配套设施不齐，这样造成了郊区住宅的低端消费以及低端生活。这样的产品目前来说在北京市场还是占有很大份额的，但是从北京的长远发展来看这样的产品必将影响到整个市场的长足发展，并且要落后于不断上升的消费意识。
从目前郊区产品的总体发展我们可以看出整个产品定位的一个断档状况，由于传统发展形成的两极分化，使郊区产品的发展忽略了中端这个层面的产品。恰恰又是这个层面的产品发展空间很大，从某种意义上讲开发商忽略的不仅仅是一种产品的开发，而是失去了一个最具潜力的市场。
这样的产品应该是一个什么样的产品呐？首先他的价格界于3500-5500元/平方米，其次这个产品不仅仅满足居住的功能，更重要的是产品的品质更贴近市区的中端产品，在社区功能上不仅限于与一般生活配套，相应的医疗教育、休闲娱乐等设施一定要齐全，体现都市生活的方方面面。这些在市区的住宅中看似很平常的设施与配套，在郊区住宅的住宅其功能的发挥可以说要远远高于市区内同类配套齐全的产品。 
  
北京典型指数系统7月均价表： 
  
高价位（元/平方米，均价） 
项目名称 百旺家苑
（别墅） 新城·国际 新世华苑 东方瑞景 庄胜 国展国际 UHN国际村 碧水云天·颐园 万科水榭花都 
均价(元/平方米) 15000 12800 12288 12000 11000 10000 8180 7100 6900 
 
  
中价位（元/平方米，均价） 
项目名称
 逸成
 天秀花园
 万万树
 百旺家苑
 美景东方
 京贸国际公寓 奥林匹克花园
 阳光华苑
 世纪东方城
 丽园国际文化社区
 鑫兆佳园VO1.柏林爱乐
 
均价(元/平方米) 6300 6180 6000 5600 5500 5280 5150 4580 4600 4200 4200 
 
  
低价位（元/平方米，均价） 
项目名称 大雄郁金香舍
 东方太阳城 新康家园
 天赐良园  潞河名苑
 幻星家园  富河园
 武夷花园 郁花园二里 北潞园 
均价(元/平方米) 4100 3188 3900 3600 3600 3300 3250 3000 2900 2440 
 
  
　　从某种意义上讲，开发郊区的中端产品其实就是在建设一个小的生活圈，这个圈子是对生活需求提高的体现。
近年来北京郊区也不断的出现了一些配套齐全、功能完善的郊区住宅，但是还处在产品的模糊开发阶段，一方面意识到郊区住宅中的不足需要补充，一方面对产品的定位还不够清楚，所以产品消费层只限于周边区域居住者和1小时车程区域内的工作者。这样窄面的购买人群必然会制约郊区产品的发展。
发展郊区中端产品要做到几个全局观的认识。首先郊区中端产品的定位是对整个郊区产品的一个补充，同时也是为了将郊区住宅功能最大发挥。改变郊区住宅单一的居住功能，成为和该城市连动发展的点，能够真正缓解城市中紧张的土地资源和人口压力，作为该城市全局发展的一部份有序的进行。
郊区住宅谁会埋单?

郊区中端产品的购买人群主要方向是，中低层白领是该类产品的主要购买人群，这类人群目前看来收入水平一般，但这类人群事业正是蒸蒸日上的时候，收入也会随着事业的发展增加的，对住宅品质的要求也会很高。也许以后会进行第二次置业，但是目前来说解决生活需求的取向是郊区的中端产品。还有一部分是外地进京发展的小业主，在北京发展需要固定的居所，对住宅的要求价格适中同时又不能降低生活质量，他们的目标将会锁定到郊区的中端产品上。

 
　　日前从北京市交通委员会公布从今年起到２００７年底，北京市将投资５６０亿元新建１４００公里公路，改建５２５４公里，核心是１０个远郊区县与市区均有高速公路或快速路连接，从郊区县政府所在地到市区行车时耗不超过１小时。
从目前北京房地产市场的发展来看，郊区开发将成为未来几年内发展的重头。而开发房地产的先头条件，不是谁来开发而是路修到那里，这个首要条件是由政府牵头来做的，由于2008年的奥运会，北京的路是要进行大规模的开发的，市区的环路辅以地铁、轻轨可以说是达到了最大的便捷。对于北京郊区的交通投入不仅是加快郊区与城市的沟通，更重要的是交通的发展势必为缓解城市的压力做出贡献，交通的发展对北京房地产会重新布局。
　　郊区四小龙争锋地产市场
北京郊县的发展可以说谁的交通最好谁发展的就最快，其中以房地产开发最具代表性。
　　1、 通县。是离北京市区最近的区县，这几年的建设发展使人们渐渐忘却了他是一个区县，似乎划分在朝阳区整体发展的范围内。泛CBD的概念使通州受益非浅，通州的房地产开发在北京各区县的开发量可以说是龙头老大，每年的房展会通州亮相的新盘占各区县新盘总量的30%-40%。通州这样的发展受益京通快速路与轻轨八通线的建设，这两条线路的建设无疑为通州的发展立下汗马功劳。通州区的房地产由刚开始的初级开发到现今可以与东部地区的项目一较高低，前两年开发的富河园、武夷花园、潞河名苑、新华联家园等项目都是该地区成熟的社区，今年亮相的东阁雅舍、BOBO自由城、蓝调.沙龙、世纪龙鼎等项目无论从项目品质和社区规划上丝毫不逊色于市区的项目。
　　2、 昌平。昌平区的发展完全借助于京昌高速路的带动，1996年京昌高速通车后，公路两边的地价水涨船高，随之带动的是该地区的物业价格的上涨。1996年回龙观地区的一套两居室的出租价格也就600元/月，现在一套两居室的租价不会低于1500元/月。2002年轻轨13号线的通车，使该区域成为北京西北区域工作者的配套生活首选区域。这个区域内恰恰包括了北京最具发展动力的海淀区和奥运区，随之这里的项目会针对他的客户群，开发出一系列的高品质项目。
　　3、 顺义。北京的顺义一直以来的交通是比较优越的，顺义地区由于地处空港，自然环境优美。自然优势造就他的项目选择主要集中在别墅项目的开发，因此在北京顺义也有富人区的称谓。近年顺义的项目不仅仅局限于别墅的开发，东方太阳城成为北京地区第一个大型的老年社区，就是集顺义之美而建造的。今年开盘的空港国际则打造了顺义第一个大型高档社区。规划中的奥运支线，将为顺义的发展填上重重的一笔。
　　4、 大兴。在这四个区县中，大兴房地产的开发起步较晚。这与大兴的交通有着直接的关系，最初大兴的开发主要是当地的开发商在做，大兴城建的郁花园二里，这类的项目面对的基本都是当地的消费人群。直到2001年京开路通车，沿线项目雨后春笋般冒了出来。外地开发商纷纷进入，出现了一些高品质的项目青岛嘉园、清城、丽园国际文化社区 ，同时吸引了南部地区的消费者的目光。2002年招投标的南城最大的经济适用房项目瑞海新城，更是为大兴聚拢不少人气。地铁5号线的延长线到达亦庄，为本来就蒸蒸日上的亦庄又添一把柴。因此说大兴虽然起步晚，但做到后来居上不是没有可能。
 
  
北京典型指数系统7月均价表： 
  
高价位（元/平方米，均价） 
项目名称 百旺家苑
（别墅） 新城·国际 新世华苑 东方瑞景 庄胜 国展国际 UHN国际村 碧水云天·颐园 万科水榭花都 
均价(元/平方米) 15000 12800 12288 12000 11000 10000 8180 7100 6900 
 
  
中价位（元/平方米，均价） 
项目名称
 逸成
 天秀花园
 万万树
 百旺家苑
 美景东方
 京贸国际公寓 奥林匹克花园
 阳光华苑
 世纪东方城
 丽园国际文化社区
 鑫兆佳园VO1.柏林爱乐
 
均价(元/平方米) 6300 6180 6000 5600 5500 5280 5150 4580 4600 4200 4200 
 
  
低价位（元/平方米，均价） 
项目名称 大雄郁金香舍
 东方太阳城 新康家园
 天赐良园  潞河名苑
 幻星家园  富河园
 武夷花园 郁花园二里 北潞园 
均价(元/平方米) 4100 3188 3900 3600 3600 3300 3250 3000 2900 2440 
 
  
　　郊区两虎分羹在后
　　1、 怀柔。怀柔的风水一直是有口皆碑的，因为距离市区较远，虽然在该地区的项目不少，但是很难将市区客户吸引过来。因此在产品定位上开始转变，渡假别墅成为该区今后发展的首选。快速路的规划，将打通其发展瓶颈。
　　2、 房山。在房山的北潞园是该地区在北京小有名气的一个项目，其他的项目几乎名不见经传。京石高速路的开通使这里与市区的联系紧密起来，因此该地区开始受到了更多的关注。这里的土地供应量会优于其他几个区县，难怪会有浙江房产大户绿城在这里开发百万平方米低密度社区百合公寓。

 
　　北京第二道绿化带规划正式出台，限制房地产的开发为市民提供更多的休憩场所。位于五环与六环之间的第二道绿化隔离带，一方面要控制市区建设向外蔓延，同时在组团间绿色限建区内，严格禁止新增规划外建设用地，保证规划的绿色空间比例。根据该规划，由两个绿环、9片楔形绿色限建区及5片组团间绿色限建区构成本市的绿地系统。
虽然规划的绿化带将限制北京市房地产的开发总量，但是从目前房地产市场的发展状况来看，北京的消费市场将更青睐于青山绿水，草场绿地。新规划的绿化带将是今后房地产开发的旺地。 
　　先看 两个绿环：沿温榆河及永定河两岸绿色生态走廊、六环路绿化带。其中温榆河绿色生态走廊的范围为河两侧各1500米；六环路绿化带的范围是六环路内500米至六环路外1000米。在这两个绿环内的建设用地总量控制在15％或20％以下。很多项目选择在两河边开发就是看中了水色生光的先天条件，规划后加上的绿色带使这边土地身价赔涨。温榆河畔的别墅项目一直是北京别墅市场的重头，因为这里先天的河流为别墅市场的开发提供了有利的自然条件今年年初推出的美林香槟小镇、万万树可谓温榆河畔近年来的代表，做为北京首家老年社区的东方太阳城选择的位置恰恰也是借此山水，其中别墅公寓都为该地区上乘之作。
　　永定河是城西的一条主要水系，该水系周边的绿化带基本形成，一些早就瞄准该片区的开发商，在绿化带完全确定下来之后放弃了在此地开发的打算。而环绿化带地区又成为各开发商争夺的上选地带。远到西山角下的百旺家苑、天秀花园、半山枫林，近至玉阜嘉园、远洋山水、西山美墅馆都为该绿化区影响范围。
　　规划的9片楔形绿色限建区在卫星城之间，沟通市区与城市外围绿色空间的联系。在楔形绿色限建区内，严格控制各类城市建设，通过规划合并来减少现有农村居民点建设用地。根据九个楔型绿化带的范围来看，这九个片区都是北京近年来房地产开发的热地。
　　1、 温泉至南口楔形绿色限建区：位于海淀山后地区，贯通市区绿地系统及昌平西部绿色屏障，总面积157.9平方公里。北京山后地区开发是中关村地区发展影响的一个主要结果，山后地区发展能够解决今后中关村对生活配套的需求，进而解决海淀区开发用地的压力。
　　2、亚运村至沙河水库以北地区楔形绿色限建区：位于沙河卫星城与北七家之间的地区，总面积94.58平方公里。该地区的绿化将改善该地区缺乏大片绿地的环境略势，不过该地的开发建设用地基本饱和，发展空间不大。
 
  
北京典型指数系统6月均价表： 
  
高价位（元/平方米，均价） 
项目名称 百旺家苑
（别墅） 新城·国际 新世华苑 东方瑞景 庄胜 国展国际 UHN国际村 碧水云天·颐园 万科水榭花都 
均价(元/平方米) 15000 12800 12288 12000 11000 10000 8180 7100 6900 
 
  
中价位（元/平方米，均价） 
项目名称
 逸成
 天秀花园
 万万树
 百旺家苑
 美景东方
 京贸国际公寓 奥林匹克花园
 阳光华苑
 世纪东方城
 丽园国际文化社区
 鑫兆佳园VO1.柏林爱乐
 
均价(元/平方米) 6300 6180 6000 5600 5500 5280 5150 4580 4600 4200 4200 
 
  
低价位（元/平方米，均价） 
项目名称 大雄郁金香舍
 东方太阳城 新康家园
 天赐良园  潞河名苑
 幻星家园  富河园
 武夷花园 郁花园二里 北潞园 
均价(元/平方米) 4100 3188 3900 3600 3600 3300 3250 3000 2900 2440 
 
  
　　3、来广营至温榆河至后沙峪北楔形绿色限建区：位于北七家与空港卫星城之间地区，总面积98.17平方公里。该地区覆盖奥林匹克国家公园，是一个比较成型的绿化地带，该地区的物业价格借奥运之光水涨船高，同时有可能成为2008年后贬值最快的区域。
　　4、 部沿温榆河两岸楔形绿色空间限建区：位于首都机场与通州卫星城之间地区，总面积134.57平方公里。由于该地取的交通地理优势，该地区是近年来发展最快的地区之一，由于大规模的开发，该地区绿地环境较差，该绿化带的规划将强制本地区的环境整治，同时延深开发区域——向五环外发展。
　　5、 通州至亦庄沿京沪高速铁路楔形绿色限建区：位于通州卫星城与亦庄卫星城之间地区，总面积92.8平方公里。该地区的的绿化带经过几年的开发建设已成规模，影响范围将扩大到绿化带以东地区。
　　6、 三海子公园及以南地区楔形绿色限建区：位于黄村及亦庄卫星城之间地区，总面积93.3平方公里。 黄村至良乡永定河两岸地区楔形绿色限建区：位于黄村及良乡卫星城之间永定河沿岸地区，总面积155.9平方公里。由于北京南部地区的开发一直比较缓慢，这两片绿化带对南部环境起到提升的作用，北京今年规划的经济适用房有6成在南城。
　　7、 鹰山嘴公园及西南山区楔形绿色限建区：位于良乡及长辛店卫星城西侧，总面积50.15平方公里。由于新规划了郊区轻轨该地区的开发建设量开始加大，绿化带的规划有利对该地区的环境改造。
　　8、 六郎庄、西山风景区以西山区楔形绿色限建区：位于石景山和门头沟卫星城以北地区，总面积44.61平方公里。在石景山至门头沟的开发上存在一个发展断带，绿化带的建设将这两地的资源有效的连接起来。
同时5片组团间绿色限建区，沿着放射路在卫星城与边缘集团之间，起到防止建设连片的作用，并且沟通楔形绿色限建区之间的联系。对房地产开发的方位起一个引导作用。
第二道绿化隔离地区范围是五环路至六环路，规划范围内涉及朝阳、海淀、丰台、石景山、通州、大兴、房山、门头沟、昌平、顺义十个区，总用地面积1556平方公里。
　　为与第一道绿化隔离地区规划衔接，第二道绿化隔离地区规划范围为第一道绿化隔离地区及市区边缘集团外界至规划六环路外侧1000米绿化带。其中包括通州、亦庄、黄村、良乡、长辛店、沙河六个卫星城及空港城，总用地面积约1650平方公里。 
绿化带的规划与建设将市区与郊区县有机的联系起来，房地产的开发用地受到了最大的限制，虽然从开发用地总量上来看，建设用地减少了，但是整体环境得到了改善。绿化带的规划与建设其实为房地产开发营造了更为有利的环境与范围。

 
　　北京城市发展在不断的调整中形成了几大格局：东部高速经济发展地带；西部的科技文化区域；北部产业文化链条以及南部的居住区。虽然从严格的定义划分上来看各个区域的功能都是互有补充的,把北京的城市发展做如此的划分的目的是为了对北京城市发展有一个明确的目标，将各个片区的发展趋势清晰化，这样一来各区域的发展指向非常明确，可以说是北京向国际化大都市迈进的一个重要步骤。
　　北京各片区功能的划分沿袭了多年发展的传统，东部地区一直是经济活跃地带，加之CBD区的规划更使得这里的经济分量水涨船高；西部区因为海淀学府的氛围使这里当之无愧的成为北京科技文化的前沿地带；北部先有亚运村后有奥运村两界的体育盛会所带动的产业链条是其他区域无可比拟的；南城一直以来的功能在居住上，政府为加快南城的发展将住宅规划大量的向南城倾斜，南城可以说是受政府调控最大的区域。老北京有句俗话：“宁向北走一仗，不向南走一步”，很尖锐的指出南城区在北京的发展问题。南城一直以来的旧城印象，深深的扎根儿在老百姓的心中。为了改变南城的整体环境加快南城的发展，政府先后做了一系列规划：1991年政府批准了中关村科技园区丰台园的建立，该园区的建立使得该地区以怡海花园为主在南四环形成一个大的居住区；1994年北京经济开发区规划在亦庄，开发商随之而来，亦庄地区的项目由此而声名远播，一栋洋房、大雄城市花园、新康家园、金地.格林小镇，亦庄的房价在几年内翻了一番；2002年丽泽商圈正式启动，南三环与南四环之间的发展将以丽泽商务区为核心而全速动起来。
　　今年北京新开盘的经济适用房项目将突破12个， 改变了以往北多南少的局面，政府已经将建设经济适用房的重心向南城倾斜，今年新开盘的经济适用房中，有7个集中在南城，它们是：世纪风景、岳各庄新村、大红门西路项目、丰体时代花园、宣祥花园、三环新城、乐城。另外，已经施工的西红门瑞海新城、垡头翠城以及次渠、西南二环、丽泽桥附近等项目也都在南城，经济适用房为南城聚拢人气，对南城发展的促进作用是很大的，当年的回龙观社区和天通苑两处经济适用房的开发的对北部四环、五环的发展可谓立下了汗马功劳。南城虽然现在经济适用房遍地开花，但是缺乏大型的、功能齐全的社区，2002年招投标开发的瑞海新城是南城最大的经济适用房项目，瑞海新城的设施和功能上将拟补该地区生活配套，对西红门地区的发展作用不可限量。 
  
北京典型指数系统4月均价表： 
  
高价位（元/平方米，均价） 
项目名称 百旺家苑
（别墅） 新城·国际 新世华苑 东方瑞景 庄胜 国展国际 UHN国际村 碧水云天·颐园 
均价(元/平方米) 15000 12800 12288 12000 11000 10000 8180 7100 
 
  
中价位（元/平方米，均价） 
项目名称
 万科水榭花都
 逸成
 天秀花园
 百旺家苑
 美景东方
 京贸国际公寓 奥林匹克花园
 阳光华苑
 紫南家园
 丽园国际文化社区
 鑫兆佳园VO1.柏林爱乐
 
均价(元/平方米) 6900 6300 6180 5600 5500 5280 5150 4580 4600 4200 4200 
 
  
低价位（元/平方米，均价） 
项目名称 大雄郁金香舍
 东方太阳城 新康家园
 天赐良园  潞河名苑
 幻星家园  富河园
 武夷花园 郁花园二里 北潞园 
均价(元/平方米) 4100 3188 3900 3600 3600 3300 3250 3000 2900 2440 
 
  
　　经济适用房虽然能为南城聚拢了大量的人气，从市场需求来看产品多层次化、多样化是丰富该地区经济发展的另一个因素。绿色生态是南城区发展的一个“王牌”，南四环到五环有北京地区最大的绿化带，并且丰台现有可开发利用的土地资源119万多平方公里，占全区总面积的三分之一。 这样一来为房地产开发建立的良好的基础，延南四环绿化带的未来城、加来小镇、风与格林、天伦锦城、优秀.赏银地家园几个项目的从品质上不低于其他同等地理位置的项目，在价格上的优势却很明显。
　　南三环珠江竣景是珠江集团在南城地区倾力打造的一个高档社区，在南城还有大量享有声誉的项目还有天天家园、未来明珠、时代芳群、恋日家园等。今年新推出的星河城更是先声夺人，葛优作为其形象代言人为其项目增色不少。南城项目在宣传上一直低调，星河城的宣传大有与北城项目一较高低的趋势。 
　　南城的项目尽管在品质上不断提升自己，但是在价格上短时间内不会有大的突破，想要与其他区域的项目一较高低大概要在2005年，北京整体的交通网基本成型，南部区域地铁与城铁的建成开通才能真正的将南部区域的居住环境营造起来。 

 
　　2003年4月的春季房展会上好多楼盘的工作人员都带着口罩向参观者发送者项目的资料，在当时人们都不认为这场病役会有多大的影响。可是随着时间的推移，非典型肺炎杀伤力影响足以将一个城市乃至一个国家的社会秩序、经济秩序打乱。于是全民皆兵，投入到这场没有硝烟的战争中去。
　　其实打赢这场战争的关键在于坚强的信心，以什么样的表现对待这件事可以说更是关键。棕榈泉国际公寓斥资100万支持“非典”的战争，反映出房地产行业对待这场没有硝烟战争的态度。 
  
北京典型指数系统4月均价表： 
  
高价位（元/平方米，均价） 
项目名称 百旺家苑
（别墅） 新城-国际 新世华苑 东方瑞景 庄胜 国展国际 UHN国际村 碧水云天·颐园 
均价(元/平方米) 15000 12800 12288 12000 11000 10000 8180 7100 
 
  
中价位（元/平方米，均价） 
项目名称
 万科水榭花都
 逸成
 天秀花园
 百旺家苑
 美景东方
 京贸国际公寓 奥林匹克花园
 阳光华苑
 紫南家园
 丽园国际文化社区
 鑫兆佳园VO1.柏林爱乐
 
均价(元/平方米) 6900 6300 6180 6600 5500 5280 5150 4580 4600 4200 4200 
 
  
低价位（元/平方米，均价） 
项目名称 大雄郁金香舍
 东方太阳城 新康家园
 天赐良园  潞河名苑
 幻星家园  富河园
 武夷花园 郁花园二里 北潞园 
均价(元/平方米) 4100 3188 3900 3600 3600 3300 3250 3000 2900 2440 
 
  
　　由于非典型肺炎的影响，各行各业的发展都受到不同程度的影响。首当其冲的是服务行业，餐饮、娱乐行业在4月份营业份额损失过半。房地产行业在4月份的整个营销状况程下滑趋势，由此而牵动相关行业的下滑——例如广告。据搜房网研究院的监测显示：4月份在平面媒体上的房地产广告除已定的广告投入，新增广告投入份额不足去年同期的50%，已做预算部分被取消，预计这种状况在5月份将继续程下滑态势。网络媒体生命力显现，由于非常时期的各种原因网络媒体成为人们青睐的对象，网络广告程上升趋势：搜房网对各类房地产网上广告的统计显示2003年房地产的网络广告比去年增加了20%，由于本身网络广告就已经程上升态势，加之这突如其来的影响，网络广告的上升事态还将增加。一些开发商已经开始在修改本年度的广告投入计划。削减广告投入预算和增加网络广告是其修改的主要内容。
　　开发商另一项修改的计划就是项目的整体推广：以往每年4、5、6月份是新盘上市和各项目开始集中推广的时期，为了配合整体防“非典”的战略。开发商原定的各项活动纷纷取消——一一向以文化活动吸引消费者的京港国际取消了原定在4月底的音乐会、中房指数原定学院派论坛延期、几个定在4月底开盘的项目延期、5月初的房展会延期…….各项目的全年推广计划都要重新安排，北京的楼市进入了低调发展的阶段。
　　非常时期的北京楼市正在经受着一次非常的考验，据搜房研究院的调查发现。虽然人们去现场看房的数量在减少，但是对楼盘的关注度并没有降低。更多的人通过网上看房或电话咨询来了解项目的信息。人们都在等待和盼望着这场灾难过去恢复正常的生活。如果“非典”在短时间内得到有效的控制那么对楼市的影响将是微乎其微的，而这种状况如果持续半年以上那么不仅仅是楼市的发展受到重创，北京的整体经济都要受到严重的影响。 

 

　　北京地区的楼市的价格众所周知在全国的楼市中是最高的，由于北京特殊的身份背景造成了北京楼市的高价格。高价格的背后就有一个高产出和高需求的经济链条左右着市场的供应状况。北京楼市的热度在每年的房展会上可见一斑，在4月3日的春季房展会上有56个新盘亮相。新盘的案名花样繁多，都意图在众多的项目中独树一帜吸引消费者。在价格上新开项目仍然继续2002年的入市策略——低价入市，项目定位在大众消费层。
　　本次春季房展会上的新开项目位于海淀的项目占到35%，朝阳区的项目占35%；这打破了一贯以朝阳区的新盘供应量领先的惯例。在以往近郊新盘的供应量上一直邻先的通州区本次房展会上的占10%，而昌平、大兴的供应量也占到10%。从新盘的供应量来看：各区域在2003年初的新盘供应量平分春色。 
三月份新盘规模

规模（平方米） 5万以下 5—15万 15—30万 30万以上 
数量（个） 3 8 4 2 
比例（%） 17.6 47.1 23.5 11.8 
面积（平方米） 97000 636600 730000 1790000 
比例（%） 3 20 22 55 
 
　　 
2003年北京市场的供应量６０％的集中在东区 。 相对于城北、城西以及城南地区而言，东部市场是今年供应量最大的一个区域。有关权威部门的资料表明，这些东部区域今年的楼盘供应量占北京楼市供应量的６０％还多。可以想像，东区楼市的竞争该有多么激烈。 
　　东部地区占全市６０％的楼盘供应量分两大类，一类是老项目，其中社区规模在６０万平方米左右的有，处在东三环与太阳宫之交位置的UHN国际村，目前一期已经销售８０％，今年的供应量主要体现在二期上；东直门附近的当代万国城，南区是该项目今年主推的产品；通汇河南岸附近的苹果社区和富力城以及珠江帝景等项目规模都在６０万以上，其中富力城号称百万平方米大社区；太阳宫地区最大生活社区太阳星城的规划有100多万平方米；南磨房乡的山水文园二期也是今年该项目主推的产品，该项目后期还有几十万平方米。另一类则是今年要陆续推向市场的新楼盘，如温榆河沿线的美林香槟小镇；金地将在亦庄凉水河旁推出的占地１０００亩的新项目；将台乡的三个６０万平方米的大社区，常营乡天鸿集团的近２００万平方米的大社区，南磨房乡的世纪华诚等等。 
供应量的增大，同质楼盘的增多，使去年以来本来就竞争激烈的东部市场，今年开春就硝烟四起。如通惠河南岸，苹果社区６０００元／平方米的起价其实就是掀起了与周边富力城等项目的价格战。不仅是苹果社区，在竞争的压力下，一向以价格坚挺、销售速度快、热点区域多而著称的北京楼市东部市场，实际上在开春以来很多楼盘都开始间接或直接地让利给买房人。 
　　这种让利分几种不同的形式：一种是低价入市型，苹果社区吸引买房人当“投资合伙人”，旨在速战速决，快速销售，尽早稳妥地回收资金；一种是品质型，UHN国际村在小区的配套上和建筑产品上下工夫，给买房人设计创新、品质好、服务到位的房子，旨在通过增加建筑成本的投入，压缩利润空间，以性价比感动买房人；一种是活动直接让利型，利用春季房展会等时机，明着让利，让买房人真切感受到实惠，如据了解，不少东部的项目在这次春季房展会上推出让利打折活动，UHN国际村也在春季房展会前后，推出“４０天增值６．５倍”的活动。 
　　东区楼市的竞争激烈不仅体现在同区域竞争，竞争的硝烟已经逐渐蔓延到周边相关区域，形成泛区域竞争。 据了解，ＣＢＤ地区的楼盘竞争对手不仅仅是ＣＢＤ地区内的同档项目，还扩大到了东三环、东二环等区域。打破了CBD区域内一支独秀的格局，太阳宫地区的崛起成为该地区有力的竞争。如泛ＣＢＤ地区金地国际花园、新城国际、富力城等项目的客户很多也是UHN国际村、太阳星城的目标客户。 
　　形成泛区域竞争的原因主要有两点：一是随着周边太阳宫等地区的兴起，房价相对低一点、容积率相对低点、居住氛围相对浓一些的ＣＢＤ周边地区日益成为ＣＢＤ地区商务人群的考虑目标。以太阳宫的UHN国际村为例，该项目虽处太阳宫区域，但紧邻东三环，无论是往东到ＣＢＤ地区，还是西到亚运村地区以及中关村地区，交通都非常方便，但居住环境显然比高楼林立的ＣＢＤ地区要来得舒适，因此该地区的项目对一些在西北区域的工作者是很有吸引力的；二是楼盘性价比日益提高，同质楼盘越来越多也是出现泛区域竞争的主要原因。 


 

　　随着新兴产业的不断涌现，高收入群体的日益壮大,个人购房成为房地产住宅市场的主流。购房者对住宅品质和住宅功能的要求和期望不断上升。
　　展望未来住宅形态的发展趋势，除了向房型大型化和功能细分化的方向发展之外，住宅设计将更体现出“以人为本”的居住理念。具体来讲，就是要满足住户在安全性、保健性、私密性、灵活性、舒适性、艺术性这六个方面的要求。由此看出，开发商在开发楼盘时必须具备前瞻性的眼光，在进行开发建设时，真正做到“以人为本”，契合消费者的需求和未来房型发展的潮流，满足挑剔的购房者对住宅功能延伸和细化的要求，这样的楼盘面市后才能获得很好的反响。
为了更好的探求2003年消费者的购房需求，对开发商提供参考信息，搜房网以网络调查的形式进行在线调查，针对购房者关注的价格问题、房屋类型、面积需求、影响购房因素、物业配套、交通问题，以及一些特别关注的深度需求进行深入的跟踪分析，以期在细节上为开发商的理性投资提供有价值的参考。
购房者年龄偏低学历偏高
　　调查显示，年龄在25—34岁的购房者占到了65.1%，25岁以下的占到了28%，35—44岁的年龄段占5.3%，数据表明目前购房者的年龄具有低龄化的趋势；同时，购房者的学历在不断提高，高中以下的只占1.6%，大专学历的占32.3%，本科学历的占52.9%，硕士以上的占到13%。这些年轻的高学历者在生活方式、家庭结构、审美爱好上都有独特性。这类人群更注重生活品位、生活质量，对私人空间的要求更为细致，应当成为开发商特别关注和重点研究的群体。 
自住为主、市场预期平稳
　　在调查的潜在购房者中，89.4%的人，买房是为了自住；只有10.6%的被调查者购房是为了投资；同时，对明年的市场趋势，49.7%的人认为与今年相比房价变化不大，15.9%的人认为房价会上涨，34.4%的人认为房价会下跌。
 
价格预期 涨 跌 变化不大 
百分比（%） 15.9 34.4 49.7 
 
　　对市场价格的预期与购买目的是相一致的，从购房心理来看，投资购房要看涨，房价在向上的趋势下投资会有利；而自主看跌，房价水平越趋向低越有利，潜在购房者中，自主倾向的占到了89.4%，对房价不变或下降的比例为84.1%，购房目的和对房价预期的变化是一致的。 
交通便利成首选 
　　在本次调查中，50.3％的被访者希望项目周边有良好的公共交通，交通问题已是被广大购房者普遍关注的问题，而具有该项优势的房地产项目是应是他们的首选。
作为快速、准点、大容量的交通工具，轻轨吸引了越来越多的购房者的目光，从郊县到市区只要十几分钟，大大拉近了郊县同市中心的距离，诸如上班不便、购物不便等诸多问题都将得到解决。轻轨的建设不仅对缓解市中心区的交通压力、分散市中心区过度密集的人口起着重要的作用，同时也拉近了与城市中心的距离，因此轻轨沿线住宅受欢迎是理所当然。
28%的购房者希望所购房产在成熟社区，19%的调查者希望有升值潜力，只有2.6%的人希望在目前的热点区域购房。由此可见开始有一部分消费者开始把住宅市场作为一种投资，并且北京有着不错的投资环境，但是由于在具体操作上的一些问题诸如税费过高、二级市场的拖沓不前、租赁市场信用较差，都成为制约房地产投资的因素。

普通住宅为主 房价主选5000元以下
　　在调查的购房者中，购买普通住宅的占73.3%，经济适用房的占14.1%，两者合计共占87.4%，能够接受5000元/平米以下的价格的占79.1%，能够接受7000元/平米价格的只有3.7%，从调查数据看，普通住宅仍是市场的主流，在北京市场，5000元以下的房子才是与决大多数居民的收入水平相匹配。

投资与自住：东部较受关注
　　在投资倾向中，东部占到27.7%，自住倾向中，东部占到31.4%，相对比例较高。自住倾向中，西部文化区和北部热点分别占到26.2%和20.4%；南部区域只占到7.9%，南城总体上还是不被看好，但是关注较少的区域有可能蕴藏着较大的机会；在调查中发现；百姓集中区域选择购房置业的情况正在改变，说明房地产开发在区域上向全面、均衡发展。

政策预期：税费下降
　　34%的调查者希望2003年政府在房地产政策方面对税收进行下调，28%的调查者关注简化购房手续问题，18.8%的人关注经济适用房政策落到实处问题，18.3%的人关注将要购买的项目的合法性问题。可以看出购房者关注的侧重点呈现多元化，也反映北京房地产市场有待完善和成熟。

住房新概念：总体接受
　　北京的房地产商善用“概念”，从调查看，这是有市场基础的，根据调查数据，反对住房新概念的只占7.3%，24.1%的人认可，45%的人认为可以根据情况接受，23.6%的人认为无所谓，可以说，概念并没有到令人深恶痛绝的地步。市场概念不免有一些哗众取宠的成分，但更多的是对消费者需求的一种探索或者创新，某种意义上看，是房地产的“百花齐放”。
 

　　2002年北京房地产市场可谓波澜不惊，2001年出现的纠纷多、投诉多、泡沫论、过热论等问题随着这一年房地产市场的平稳发展也烟消云散了。2002年房地产市场趋于成熟也不再是纸上谈乒，无论消费者还是开发商在对待产品、对待市场动态的反映都很平静。2003年房地产市场会有什么样的变化，这个问题随2002年的进入尾声逐渐被提到日程上。
消费者：理智型、个性化消费将会更加突出 
　　北京典指针对购房者的选择意向进行了一次网上调查。从调查结果来看，住房消费主要体现出如下几种趋势，由此对2003年房地产消费心理可见一斑。
一、消费目的改变明显：
　　购房不再以单纯居住为目的，有近30%的购房者将预期购房作为投资的一种，在投资方向上以交通便利、热点地区的物业作为首选。在房地产投资上消费者的选择趋于成熟，过去户型、地理位置是投资中的主要指标。但是现在注入了如地理位置、交通便利、升值潜力、物业管理等内容，这都成为消费者选择投资的附加指标。
二、选择居住类型呈多元化：
　　在商品房逐渐成为房地产市场的主角以后，人们对居住类型的选择也逐渐从过去简单的安居概念中跳出。由于收入水平的制约，商品房在最初进入市场时，价格成了人们想拥有一套自有住房的门槛。习惯了分配住房的人们很难承受以大笔资金购房，在这时购买住房还是一种被动的行为（政府取消福利分房政策），对住房的选择以普通住宅和政府资助住房（后来的经济适用房）为主要选择对象。
　　随着国家住房改革的深化和一系列住房政策和制度的出台，商品房逐步成为房地产市场的主流，这其中最具影响力的政策首当住房贷款政策的实施。房贷政策使很多人对望尘莫及的房款有了更多的解决方法，使商品房的销售成几何基数增长。随着商品意识逐渐成为社会普遍意识，人们的消费观念在改变，不再是“挣多少，花多少”而是“花多少，挣多少”，居民购房也不再是“量力而行”，对生活状态、生活品质的预期逐渐表现在对住房的选择上。品质更高、设施齐全、多样化的社区文化都成为购房者的选择标准，为此要多花一些钱也觉得物有所值。这时出现的别墅、各类公寓、TOWNHOUSE等类型的住宅满足了人们的多方需求。从2002年商品房销售看出，产品多元化、选择多样性已经开始显现，2003年这种趋势将会更加明显。
三、对政府干预市场预期更高：
　　2002年北京房地产市场上独领风骚的产品只有一个——经济适用房，2002年北京的经济适用房可谓遍地开花。从北到南，开一个火一个，经济适用房出尽风头；每个经济适用房销售的火爆场面是其他任何项目所不及的。这说明两个问题：其一价格仍是大多数人购买住房要考虑的首要因素，其二住房不再是奢侈品，已经成为更多普通人必须的生活支出，越来越多的普通百姓加入到购房者的队伍中。仅在搜房购房者俱乐部注册的会员就有2-3万人，由此可见购房者是一个多么庞大的队伍。
众多的购房者在买房时的慎重之心不难理解。大部分人心中对政府继续出台一些政策来解决购房中的一些问题有很高的预期。主要表现：期望在买房手续上能够更为简便，购房手续繁琐，让每个买房人头疼不已，作为商品房既然进入市场就应该同其他商品一样有一个让每个人易学易懂简单的契约关系。
　　尽管2002年初出台的税费减免政策让房地产市场很是欢欣鼓舞了一阵，但是这对北京地区较高的税费来说还是不够的。在广州、上海等地的税费就比北京低一半以上，北京在税费水平上还有一定的下调空间。
2002年12月典型项目均价表：（排名不分先后以价格为序）

 
 
开发商：扩大市场份额 强调品牌魅力
　　“鱼我所欲也，熊掌亦我所欲也；两者不可得兼，舍鱼而取熊掌也”。2002年年初3.15晚会上提出“诚信”这一主题，为各行各业敲醒了警钟。2001年的各类纠纷使开发商意识到占取市场份额只靠概念、广告是不行了。既要赢得市场，还要在市场上站稳脚跟，靠短期的市场运做还差的很远，要进行长期的品牌打造这样一个漫长而艰苦的过程。
一、 大浪淘沙、行业巨头将引领市场
　　房地产市场经过几年的发展，很多企业有了足够的积累。使品牌过硬、扩大市场占有率成为房地产企业的共识。当南方的发展商开始纷纷北上圈地扩军，北方的开发商也不甘示弱。大连万达集团先进北京而后继续南下，在全国各地树立起大连万达的品牌。红石集团的潘石屹不仅将其队伍拉到了海南的博鳌，更将“长城脚下的公社”推向了世界。无论是南下还是北上都说明一个问题，跳出地区发展、扩大市场范围、提高产品的知名度是各个房地产企业在中国加入世贸组织后面对世界迈出的第一步。
　　在大型房地产企业开始扩军的同时必然挤掉一些专业性差、资金薄弱的中小开发企业，也会有一些中小型企业被兼并，残酷的市场竞争是净化市场的最有力武器。这样的结果会使市场上出现一批更具竞争力的开发企业和产品，带动整体市场的提升。
二、市场调节、政府监督
　　开发商对政府行使干预手段进行市场调节的行为喜忧参半。如在一些房屋土地改革上的优惠政策及一些相关手续的简化，为开发商投资创造了便利的条件。但是房地产市场的运行自有其内在的经济规律，如果政府过多发干预并不利于整体市场的发展。
　　 开发商期望更多的是政府对土地分配的监控更为制度化、透明化，更加公平。创造公平竞争的环境，对开发商来说是尤其重要的。