逐条简评“国15条”

前面的套话就不谈了，从实质内容开始。

（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在２００６年９月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。 

一是时间太紧，二是实际不可操作——06年9月能够公布出来的所谓“住房建设规划”肯定是空话套话假话一大堆，注意了，没有执行不力的处罚。况且，规划从来是在一任又一任长官意志中不断调整的。
除了"直辖市、计划单列市、省会城市"以外的其他城市，国家放权给了省里，如此从第一条开始就明确了这次调控的主要目标不是它们。

（二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 

[说明一下：套型建面可能不少老百姓不懂，简单说相对建筑面积稍微大一点点。也就是说，建面94、95的房子可能套型建面还是在90以内的。]

这条是本次国15条的中心。
这里面有几个问题：
一、 90平米上下的比例是否合理？
现在是三七开，且按照面积比例；套数的实际比例至少在1:4，因为kfs在90以上会强烈倾向于大面积房型。那么，这个比例是否能真正反映市场的需求？我很怀疑。从重庆的情况来看，大户和小户的需求量大致上是在1：1左右，往往一个三口之家，都可能觉得2卧1书更加舒适。那么，90平米以内能够做出一个舒适的三房吗？这不是一个需要认真研讨的问题，因为根本不可能。这还仅仅是重庆的情况。北方的客户，显然更加喜欢大房型，而且相对来说，每户人口更加多一些。
对于这么个13多亿人口的大国，居然强行如此规定户型面积的比例，不能不说计划经济再次占了上风。

而这个比例的确定，很明显表达了上层试图安抚最底层人口的意愿——是否能够达到这个目的暂且不论，我个人是很怀疑的。
二、为“直辖市、计划单列市、省会城市”开了个口子。他们可以上报方案给国务院去批准。

这其实是个大笑话，出台政策要稳定的是这些地方，最终的板子却实实在在打到了其他城市。大城市感冒，中小城市吃药的局面再度重演。

三、“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”

大型项目往往需要连续开发数年。那么，前面已经审批过的已经开工建设甚至竣工交付了，这个政策只能针对后面未开工的房子。可是开发商前期往往在相对差的区域造些小户型，大户型留在精华位置，最后开发。那么它现在说整个盘子符合3/7，但是还没有开发的部分不符合，你凭什么不同意我的这个规划呢？
此外，这本身又是一个口子，口子是为下面的第七条预留的。

（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从２００６年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。 

5年的期限，其实可以看作10年、20年甚至70年。

为什么这么说？因为中国现在有多少人会在买进一处房产的时候就已经想好，竣工交房5年之内绝对不抛出？我可以说，1%都没有。关键是大家都无法预知自己5年以后在干什么，生活质量怎么样。简而言之，对未来的不确定性，中国居民大大高于其他国家。

其次，5%实际上对职业炒房者根本算不上什么。按照全国平均房价涨幅，5%也就是半年的增值而已。如果提高到20%，炒房的倒是没有了，但是二手房市场也就死掉了。半年或者一年内退还营业税的办法也许可以稍微弥补一点，但是没什么大帮助。

所以实际效果就是：该买的还是会买，该卖的还是会卖。国家增加了税收，二手房交易增加了成本。

不得不说，很无耻。

（四）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

这个比较简单。
如果严格执行，小房产公司倒霉，大公司无影响，甚至因为小房产公司的倒霉反而得到好处。

但是，能够严格执行不？深刻怀疑，毕竟这类政策出台过n多次了。

（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从２００６年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。

不痛不痒，大部分地方现在就是首付30%。
话说回来，首付比例根本就没有调整的必要；
再调高，穷人更加别想买房子了。

（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 

这条很多人都忽视了，可能还是操作性问题。
上半条没什么，如果开发商都是按照3/7来操作大小户型比例；
加上廉租房，70%的比例自然而然就达到了。
下半条才是关键。
如果这半条真的认真实行，那才叫翻天覆地。
麻烦的是，规则太空。
空在哪里？空在“限房价”这三个字。
谁去限制？按照什么限制？这里面大有文章可做。
如果有个地方政府真打算去限房价，
它就必须面对一个问题——房价的走向到底应该如何？
它如果真的有权按照自己的想法定价，那么就不仅仅是一个计划经济的问题了。
国务院敢不敢配套一个文件，说各地房价应该每年增长多少或者干脆不增长？
我看它不敢。如果真的不敢，这半条就是空的。
不仅仅是空的，还给了地方政府和办事人员暗箱操作的空间。
两块相邻地皮，我找个理由，比如这里接近道路，交通方便（反过来也可以说，这里相对僻静，能够打造高档社区，反正人嘴两张皮），A块定5000，B块定4500，你能说我什么？
限定房价越高，空间就越大。
中国的招投标，从来就是骗人的东西（当然我并不认为议标比招标糟糕）。

别墅还在造，改名叫做低密度。

附带说一个逻辑问题：如果要“限套型、限房价”，实际操作上就不大可能“竞地价、竞房价”，而只能竞地价。如果一定要同时““竞地价、竞房价”，则又是给了公务员们一个暗箱操作的空间。

（七）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足１／３或已投资额不足１／４，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置。 

看上去似乎限制的条条框框很多，其实漏洞大把。
当然，严格按照条文办事，可以限制住那些本来就不打算开发而是炒地皮的kfs。
问题是能够大量屯地的，不是皇亲就是国戚；或者，李嘉诚。谁敢动？
而对于大型开发商，这条基本无作用。

比如，最后这句话，反过来理解，就是只要我在开工1/3面积且投资额超过1/4（开工了1/3，土地费用肯定要按比例交掉的，这样投资额就是实打实的，怎么会不超过1/4？弱智国务院）之前，我停工期不超过1年就行了。
设计规划施工执照到手，队伍进场就算开工了，从此以后，慢慢做。

（八）严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。２００６年各地房屋拆迁规模原则上控制在２００５年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。 

坏了不少地方政府的好事，呵呵
然而，也没有惩罚措施，白说。

（九）加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。 

硬指标，特别是最后那个“依法予以处理直至没收”，很吓人。
问题又来了：这里只说“住房”要没收，地皮可没说。那么，没收以后的住房，是不是拆掉？显然政府绝对不会拆掉，这等于是给你重新开发腾地方；可是如果不拆，难道你政府没收了，这个住房就合法了？显然还是不合法。不合法的东西，换了一个所有者就可以允许存在，何谈公平？

另外，因为你国务院颁布了这15条，已经规划好的项目就需要推倒重来。设计、施工准备等等这么大一笔费用，国务院显然是不承担的，估计要算做“政策性亏损”。不过放心，开发商100%会让未来买房子的人埋单。另外，下一步开发商也就只好给你拖一拖——一个规划周期可是很长的。本通知颁布之前一切的未开发土地，照理说你国务院都只好赦免——人家刚刚规划好要开工，你一纸通知就全部推翻了，总要给别人重新开始规划的时间吧，呵呵。

（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。 

这条主要是说“捂盘惜售”的，板子轮得呼呼响，就是打不着人。

捂盘惜售这玩意，目前实际操作中有个简单办法：
一切手续都准备好，我全部报进去，但是就是不付登记预售钱。
不付钱，你政府不肯白给我证吧？于是证照不全，我就开不了盘。
即便你政府以后想明白了，之前先把钱收了（它肯定不能给你免单）
我的房子到了预售标准以后，仍然可以资料不全——
你总不能说：“住宅达到**层，自动取得预售证”吧？

所以，看上去雷声很大，可惜雨是绝对下不来的。

（十一）加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在２００６年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。２００６年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。 

我一向认为，“廉租房”制度，而不是“经济适用房”制度，才能真正让穷老百姓解决住房困难。
廉租房，价平量足，东西不算很差，确实适合穷人。它的缺点是地段很差，上下班比较耗时。但是说白了，穷人有什么？也就是有时间罢了。用几乎无价值的时间来换取居住空间，对穷人来说是很合算的。
可惜，这条政策还是有漏洞。
国务院能够惊世骇俗地规定90平米以下房子必须占70%，却不肯说明白到底打算造多少廉租房。
“城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设”
“一定比例”？到底是多少比例？
不把这个比例弄明白了，都是扯淡。

不过有一个附带说明：
如果这个比例定高了，对广大中低层收入的人群们（比如大部分网民）肯定不是好事。
道理很简单，地方财政自从分税以来，国家财政日渐富裕（当然它拿得多，花的也厉害，反正不是花自己的钱），地方财政则濒临破产。没有预算外收入，各级政府只好天天看赤字消遣。那么，如果土地收入里面还要拿出比如30%来造廉租房，地方政府吃什么去？只好把蛋糕做大。
如何做大？土地继续涨价

（十二）规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。 

本条有点实际意义的，就是对集资建房的加紧控制。
真是奇了怪了，企业单位给员工分房干你什么事？
你管好自己的那些事业单位成不成？
原来，自己建房成本低啊！
所以，你要分可以，请到市场上买吧
如此控制的结果是什么？需求增加造成涨价

（十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。 

笑话，你都要加收5年5.55%营业税了，
还如何引导居民去“通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”？

——“严肃点，打劫哪”

（十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。 

各地之前就都在做信息发布了。
当然如果你不会上网也就不会看
（千万别以为上网是理所应当的）

不过这件事情反正对老百姓只有好处没有害处，乐观其成。

（十五）坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。

说到了“正确舆论导向”，咱就该闭嘴了——到底正确不正确，可不是咱说了算。