房子中的约束：蝴蝶•白雪•幸福

文/戴欣明



[序]

中搜房深圳楼市话题版主大方说：这星期的地产人物博客周是我。我很高兴，因为我知道我又会“被追”的情况下写一些东东——有的时候（过后看）我甚至怀疑是否是我自己写的文章。

“一天一篇哦！”

“没有问题！”呵呵，好在我写文章的速度够快！不担心出不来。

其实，我的文章在每个星期前已经计划要上什么了，当然，是在没有被兄弟姐妹追的前提下。所以，大家现在看到的是我“计划外”的文章，但也是“计划内”的文章。

谈到“计划”，我个人认为是摆在民众以及管理者中最大的问题！



[一：在计划外的风暴？]

今天，5月29日下午，看到国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，这让我感到：这是迟早的事情，只是比计划来的稍晚了一些，比那场《2002年的第一场雪》来的更晚一些！很多细节明显地考虑了前车之鉴，比如首付比例：“从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。”没有走当年台湾的老路：个人住房按揭贷款首付款比例不得低于50％，结果岛内地产市场倒了十三年才立了起来。

……

中国人做事请历来有些毛糙，大家都知道2003年那个个性化车牌一事，好像十天就夭折了，真不知道是怎么出来的那个车牌，不可能没有“计划”，还像模像样地设计过——没有经验的设计者，也可能是没有经验的决策者定的。当时我对很多人讲：“还不如把原来的蓝牌子的后面5位数改成6位来的实在和有效。”一个要什没有什么的“牌子”居然是个小小的“国策”。最后是个“……像飞来飞去的蝴蝶，在白雪飘飞的季节里摇曳。”——寒冷并去了。

很多农民企业家为什么能把企业搞的“很好”；因为他们不懂管理，所以，让大家自己适应，适应的就生存，不适应的就走人——适者生存原则。这也很像一些过往的政策。

我们走了很多年的计划经济，好不容易在98年全面进入了市场经济，深圳就早多了。这家伙，放开了，让其在市场中去适应吧！其实ZF的一些官员也走过了企业界的那种农民企业家的路，当然，这非常正常，而我发现的是走的更慢！是啊，“计划”的太久了，请允许我们有些惯性——行不？



[二：在组织中的幸福]

很多情况下，找到组织的感觉是那样的幸福，热情感让冰雪融化。我们在计划经济的时候，天天有找到组织的感觉，不行了有组织呀！

我管理过很多企业，企业之大，特别是复杂的程度是很多高级管理者不能想到的，这样却让我以及很多类似我这样的人——往往是我们“知道”还有什么“计划”ZF还没有出台那，抓紧吧！甚至我们不用去打听什么小道消息，当然，这是市场经济的前提下，有很多是被允许的，更多的是比谁的脑子快，诚然，有无奸不商的成分在里面。

其实，我管理企业，很多情况下利用了“找到组织”的“感觉”，这样很多人感到幸福，尤其碰到像我这样愿意以及勇敢承担责任的经营管理者，大家更是有“在家的感觉”。这种就是在怀里的感觉——“比藏在心中那份火热更暖一些”。



[三，在房子中的约束]

组织是什么，为什么有找组织，其实这就是一种约束。我们每一个人都需要约束，我用实名是对我自己的一个约束，所以，约束下的我走的很快，嘿嘿，还有利于减肥，并且，以后的N年的雪都下完了，也“忘记了窗外北风的凛冽，在一次把温柔和缠绵重叠。”因为寒冷已经离我远去了！

以前，有很多ZF官员的确犯了一些农民企业家的管理问题，并且还在惯性中。哈哈，我们是市场经济了，放开、放开……，激动的手舞足蹈，享受着放开的惬意，结果是一放就是一盘散沙。大家忽略了一个简单的道理：市场经济也是约束经济，我们往往过多的研究什么“体制性约束”而淡化“约束经济”，前者是政治问题，后者是经济问题。这里面有个根本的问题是，很多制定者还没有当事人清楚；我同大人物比不算什么人物，但是我也很容易地看出来。当然，让潘石屹等人（在有效约束的前提下），还有鄙人来制定一下针对房地产的“东东”也会非常有效，因为我们都是在实战中来。

有一些企业家去听某知名人士讲课，下面的很多人私下里说：“我更多的是看这里有什么机会，他们就知道个讲，你让他们实际干干试试。”

市场经济不是放开经济，更不是企业乃至个人生自灭的经济，但在很多情况下，我们看到的是反了过来——寒冷季节[见戴欣明文章2006：寒冷过后]。市场经济更多的是有效的引导，并且是前瞻性的——这是非常重要的，而不是快刀斩乱麻功夫。市场经济是约束经济——如果没有约束，我们大家就都去光腚不也很好，原始人就是这样吗；同时，市场经济也是平衡经济，如果能把在政治上平衡的手段用到经济上，那发挥的作用可不得了！

我管理企业，可以很轻松，原因是我的“综合外延”远远大于“被管理者”，其实我更把他们看成合作者：这样你的管理才能有前瞻性，因为你的思路就不一样，而不是猫和老鼠的游戏，同样做政策更是如此。

我希望：“停靠在八楼的二路汽车，带走了最后一片飘落的黄叶。”也希望制定政策的时候彻底地回到相互利益这条主线上来，不然大家都很“寒冷”。我们需要共赢，就像我能管理好很多企业；因为我把企业成员看成是一家人，当你真正关注他们的利益的时候，你一定会发现你关注的就是董事会的利益。

其实，很多人不“是留在乌鲁木齐难舍的情结”，而是留在“位子”的情结。没有一个作为一名企业优秀总经理的心态，深入实际——就是实战经验，所以开炮老是打偏！

没有规矩，不成方圆，没有约束的经济也不是市场经济，那是“放开经济”：这在大大小小的事情乃至政策上已经大家尝试了很多回了，所以是一会紧一些；一会松一些：没有什么逻辑而言。




想要有逻辑吗，您要强调您的“综合外延”，简单地讲就是自己的水平。戴欣明语：“你的‘综合外延’大于你领导的团队越多，你的管理越轻松。”要想做到这点就需要你的“计划”——是啊，放心，一切都在计划之中：这也是我平时管理中经常要说的。

偶尔，我们需要农民企业家，但是很多农民企业家的水平也在飞快地提高哦！因为他们的实践多于理论。还好，ZF中有些人还是修炼了一下，我也佩服；因为向下修炼（实战能力）比较难；也就是说做“宏观”容易，做具体难。像这次《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，药下的比较准确，明显地好了一些！努力！

有的时候：
“是你的红唇粘住我的一切，
是你的体贴让我再次热烈。
是你的万种柔情融化冰雪，
是你的甜言蜜语改变季节。”

不知道“您”想过没有，制定政策有的时候也是如此！这也是复杂中的简单！
戴欣明

2006年5月30日星期二




注明：如果你知道《2002年的第一场雪》这首歌，就会更容易理解我所说的……








见戴欣明文章2006：寒冷过后http://bbs.soufun.com/salon~1172/36426532_36426532.htm

相关资料如下：
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九部委调控细则出台 6.1起全面发力


国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。

针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经国务院同意，国务院办公厅近日转发这一《意见》，要求各地区、各部门认真贯彻执行。

《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中指出，要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地２００５年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。

建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》全文如下：

去年以来，各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为切实解决当前房地产市场存在的问题，要继续认真落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》提出的各项政策措施，并根据房地产市场的新情况对部分政策措施作适当调整。现就调整住房供应结构、稳定住房价格提出以下意见：


一、切实调整住房供应结构
（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确"十一五"期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地"十一五"发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在２００６年９月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。
（二）明确新建住房结构比例。"十一五"时期，要重点发展普通商品住房。自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。


二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用
（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从２００６年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。
（四）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从２００６年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。
（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
（七）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足１／３或已投资额不足１／４，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置。


三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度
（八）严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。２００６年各地房屋拆迁规模原则上控制在２００５年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。


四、进一步整顿和规范房地产市场秩序
（九）加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。
（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。


五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难
（十一）加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在２００６年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。２００６年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。
（十二）规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。
（十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。


六、完善房地产统计和信息披露制度
（十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。
（十五）坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。

复杂中的简单！
说得好

以下是引用无花无酒除做田在2006-5-30 9:41:42的发言： 复杂中的简单！ 说得好

那是，穿衣服还是要复杂点好，不然冷！

“市场经济更多的是有效的引导，并且是前瞻性的——这是非常重要的，而不是快刀斩乱麻功夫。市场经济是约束经济——如果没有约束，我们大家就都去光腚不也很好，原始人就是这样吗；同时，市场经济也是平衡经济，如果能把在政治上平衡的手段用到经济上，那发挥的作用可不得了！”