业主大会议事规则（示范文本）
 
本议事规则经   年  月  日业主大会通过
 
第一章  总 则
第一条（制定依据）
根据国务院《物业管理条例》、《石家庄市物业管理条例》和相关法规、政策，就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期作出约定。
    第二条（业主大会的组成）
    本业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
    本业主大会设立的业主委员会为执行机构。
    本业主大会于  年  月  日的首次业主大会会议召开之日成立。
    第三条（业主大会宗旨）
    本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。
    第四条（物业管理区域基本情况）
    （一）业主大会名称：                            ；
        业主委员会办公地址：                       ；
    （二）物业管理区域范围（四至）：                ；
    （三）物业类型（住宅物业，商业物业，工业物业，特殊物业）：                                          ；
   （四）物业管理区域概况：
    占地面积：       平方米；
    房屋总建筑面积：       平方米，其中：住宅     平方米，    套；非住宅      平方米。
                    第二章  业主大会
     第五条（业主大会议事内容）
    （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
    （二）决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业；
    （三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
    （四）决定业主大会诉讼事宜；
    （五）选举、罢免业主委员会委员,改变和撤销业主委员会的不当决定；
    （六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
    （七）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；
    （八）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
    （九）审议制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
    （十）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
    第六条（业主大会会议形式）
    业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定。
   （一）集体讨论的形式；
   （二）书面征求意见的形式。
    第七条(集体讨论议事的方式)
采用集体讨论形式议事的,选择以下第   种方式:
    (一)由业主参加业主大会会议；
    (二)由业主推选业主代表参加会议。
    业主推选业主代表参加业主代表会议的，业主代表产生方式如下：
1．                                   ；
2．                                   ；
3．                                   。
    第八条（业主代表的职责）
    业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并向业主大会会议上如实反映。
    第九条（业主大会表决形式）
    业主大会采用以下第   种形式进行表决：
   （一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（业主大会筹备组）统计汇总，公布表决结果；
   （二）专人送达、回收意见：由业主委员会（业主大会筹备组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（业主大会筹备组）统计汇总，公布表决结果。
    第十条（召开业主大会会议的条件）
    业主大会会议分为定期会议和临时会议。
    业主大会每年召开一次定期会议。
    有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主委员会无力履行职责时，由辖区房产行政主管部门和街道办事处组织业主召开：
   （一）20%以上业主提议；
   （二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。
    第十一条（召开业主大会会议的程序）
    业主大会会议按下列程序召开：
   （一）会议筹备工作
    业主委员会（业主大会筹备组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。
   （二）发布公告
   业主大会召开会议前15日，由业主委员会（业主大会筹备组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。
   （三）征询意见
    采用书面征求意见形式的,业主委员会（业主大会筹备组）应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。
   （四）回收统计意见
    业主委员会（业主大会筹备组）根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
   （五）通报大会议事决定
    业主委员会（业主大会筹备组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。
    业主委员会（业主大会筹备组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。
    业主委员会（业主大会筹备组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。
    第十二条（业主投票权的确定）
    业主在业主大会会议上的投票权，按下列第  种计算方式确定：
   （一）按首次业主大会会议上投票权的规定计算；
   （二）                                   。
  第十三条 （业主投票权代理）
业主在行使选举权时，可以书面委托代理人参加。业主的配偶、父母、子女、法定监护人代表业主投票，可视为业主授权，不再办理书面委托手续。
第十四条 (重大事项决策要求)
涉及支取专项维修资金、解聘物业公司等重大事项，在业主大会召开之前，事先告知辖区房产行政主管部门和办事处、居委会，并在其监督指导下严格按程序召开业主大会；
                   第三章   业主委员会
    第十五条（业主委员会职责）
    业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：
   （一）拟订选聘物业管理企业的方案;
   （二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
   （三）拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；
   （四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；
   （五）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；
   （六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
   （七）对违反《业主公约》的行为进行处理；
   （八）                               。
    第十六条（业主委员会委员条件）
    业主委员会委员应当符合下列条件：
   （一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
   （二）遵守国家有关法律、法规；
   （三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务,按时交纳物业服务费用；
   （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
   （五）具有一定组织能力；
   （六）具备必要的工作时间；
   （七）                        。
    第十七条（业主委员会组成和任期）
    业主委员会设委员名，其中主任1名，副主任  名。主任、副主任在全体委员中选举产生。
    业主委员会每届任期   年，委员可以连选连任。
    第十八条（业主委员会会议）
    业主委员会会议应当按下列规则召开：
   （一）会议由主任或其委托的副主任负责召集；
   （二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，也可以按本议事规则的约定委托代理人参加会议；
   （三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；
   （四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字；
   （五）会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。
    业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
    第十九条（业主委员会委员的缺额补选）
    业主委员会委员缺额人数超过委员总数  %的，应当在月内召开业主大会，及时完成业主委员会委员的补选工作。
    第二十条（业主委员会委员的资格终止）
    业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
   （一）建设部《业主大会规程》第三十条规定的情形；
   （二）                                        。
    业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
    第二十一条（印章的使用管理）
    业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
    第二十二条（业主大会档案资料管理）
    业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。
    第二十三条（业主委员会活动经费）
    业主委员会活动经费用于下列开支：
   （一）业主大会、业主委员会会议开支，计   元/年；
   （二）必要的日常办公等费用，计   元/月；
   （三）有关人员津贴，共计费用   元/月，具体支付对象如下：
    1.               ，费用            ；
    2.               ，费用            ；
业主委员会开展工作的经费来源采用下列第  种筹集方式：
   （一）每一业主每月按每平方米建筑面积交纳   元；
   （二）共用部位、共用设施设备经营收益的       %，合计   元；
    (三)                                         。
     经费收支帐目由              代为管理，经费收支帐目每   月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
                   第四章   附 则
    第二十四条（业主大会议事规则的生效）
    本本议事规则经物业管理区域全体业主2/3投票权通过后生效，修改及解释权归业主大会。



 
 
 
业主大会议事规则（示范文本）使用说明
 
1、本示范文本仅供业主大会筹备组或业主委员会拟定《业主大会议事规则》时参考使用。
2、业主大会筹备组或业主委员会可根据物业管理区域的具体情况对本示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减。
3、拟订的《业主大会议事规则》应在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。

业主大会章程（示范文本）

（说明：1、本示范文本中未订立事项可以用“×”表示；2、本示范文本中的[ ]中内容，据实填写在其前面的空格中；3、可根据实际情况对本文本有关条款予以选择、调整、补充。）
第一章   总则
第一条  （组织名称及地址）
名称：成都市     区                 业主大会（以下简称“本会”）
地址：                                                       
所在物业座落：                                               
第二条  （性质）  本会是在本物业管理区域内就物业管理事项代表和维护全体业主合法权益的自治组织，由本物业管理区域内的全体业主组成。
第三条  （本会的宗旨）  本会的宗旨是代表和维护全体业主的物业管理合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的工作和居住环境。
第四条  本会接受物业管理主管部门和                   （当地政府）的监督和指导，遵守法律、法规和规章的规定，不损害国家利益、社会公共利益和业主、使用人的合法权益。
第二章  组织机构及职责
第五条  （本会的成立及其执行机构）
本会自第一次本会会议按规定程序召开之日起，予以成立；
本会设立业主委员会作为常设办事机构，其成立以物业管理主管部门备案为准。本会的业主委员会由   名委员组成，设主任1名，副主任   名，均由业主委员会委员中推选产生。业主委员会的日常事务由其主任负责。业主委员会每届任期3年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会对本会负责并报告工作，受本会监督。
第六条  （本会的责任承担、决议、决定）
本会的民事责任由全体业主共同承担。本会所作出的决议、决定，对全体业主具有约束力。本会的决议、决定不得与法律、法规、规章相抵触。本会不作出与物业管理事项无关的决议、决定。本会对物业管理重大事项作出的有效决定，使少数业主利益受到损失的，其他业主给予相应补偿。
本会的业主委员会作出的决议、决定经全体委员三分之二以上签字通过，且不得违反法律、法规、规章、规范性文件的规定和业主公约及物业管理服务合同的约定，并在    日之内向全体业主和使用人公布。
第七条  （本会及其执行机构行使的职权与履行的职责）
本会及其执行机构业主委员会，依照法规、规章、规范性文件行使职权、履行职责。
第三章  本会会议召开及重大事项的决定方式
第八条  本会会议的召开和重大事项的决定方式，按照《成都市物业管理业主大会规则》的规定进行。
本会选举、罢免、决议等的表决，采取             [记名投票方式][其它方式]。
第九条  （本会议事文件的签发）  本会会议由专人作书面记录，由业主委员会存档。本会决定事项形成本会会议决议，由业主委员会签发；并在物业管理区域内予以书面公布。本会会议决议，应注明“第×次业主大会会议通过”字样。
第十条  （物业管理建议的提出和审议）
业主可以向业主委员会提出属于本会职权范围内的建议。
业主委员会审议建议，建议人须列席会议，并提交关于建议的说明。
业主委员会审议建议，可邀请政府有关部门和建议涉及的单位列席会议，发表意见。
建议提交本会审议前，建议人要求撤回的，经业主委员会批准，可撤回建议。
本会审议的建议，有重大问题须进一步调查核实时，本会授权业主委员会调查核实。业主委员会对建议的处理决定，应在下次本会会议上报告。
业主向本会提出的建议，已经做出决定的，      年内不得再以同一内容向本会提出建议。
业主、使用人在本会会议上提出的对物业管理服务工作的意见，由业主委员会在本会闭会期间负责办理。
第四章  本会的      [业主][业主代表]的投票权
第十一条  参加本会的    [业主][业主代表]的资格按《成都市物业管理业主大会规则》确定，其投票权按以下           种方式确定：
[一]按照《成都市物业管理业主大会规则》中关于业主、业主代表投票权的规定标准。
[二]                                                       。
第五章  业主委员会的日常运作
第十二条  （业主委员会的改选）  业主委员会任期内，有下列情形之一的，可以组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会：
（一）有20%以上投票权数业主联名要求改选的；
（二）业主委员会不履行职责和义务的；
（三）因决定失误给业主或使用人造成重大损失的；
（四）2个以上物业管理区域合并为1个的；
（五）因其它原因确需改选的；
新一届业主委员会产生后，原业主委员会在7日内将有关文件和资料移交给新一届业主委员会。
第十三条  业主委员会的备案、变更、换届与终止及其工作和财物移交等，按照《成都市物业管理业主大会规则》的规定执行。
第十四条  业主委员会委员的条件及产生、业主委员会委员的缺额补选、业主委员会委员的停任、罢免和增补等按照《成都市物业管理业主大会规则》的规定执行。
第十五条 （业主委员会主任的职责）
业主委员会主任应当履行以下职责：
（一）负责召开业主委员会会议，主持业主委员会工作；
（二）管理业主委员会印章；
（三）遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主大会章程，办事公正、负责；
（四）完成业主委员会交办的工作；
（五）接受物业管理行政管理部门的培训和指导；
（六）业主委员会授权的其他事项。
第十六条  （业主委员会委员的职责）
（一）参加业主委员会组织的有关活动；
（二）参与业主委员会有关事项的决策；
（三）具有对业主委员会的建议和批评权；
（四）遵守业主大会章程；
（五）执行业主委员会的决议，完成业主委员会交办的工作；
（六）参加业主委员会组织的会议、活动；
（七）向业主委员会的工作提供有关资料和建议。
第十七条   业主委员会会议的召开，按照《成都市物业管理业主大会规则》的规定进行。 
第六章  其他事项
第十八条  （本会及其执行机构的经费）
本会及其执行机构议事活动所需的费用，不包含在本物业区域内物业管理公共服务费中，经业主大会会议通过后，由全体业主采用以下    方式共同分担：
[一]按拥有物业权属份额；
[二]按业主拥有房屋套[间]数；
[三]                                                      。
本会及其执行机构的经费开支包括：本会会议和业主委员会会议、必要的日常办公等费用。此费用由业主委员会自行管理，由本会予以监督，并定期向全体业主公布。
第十九条  （本会及其执行机构的印章使用管理）
本会及其执行机构按有关规定建立健全印章管理制度。本会及其执行机构印章由业主委员会主任负责管理，并按印章管理制度使用。除业主委员会会议通知和本会授权范围内的审查动用物业专项维修资金、审查物业管理公共性服务费标准、签订物业管理服务合同等以外需使用印章的，由业主委员会会议决定。凡违章使用印章，造成经济损失或严重不良影响的，由责任人承担相应经济、行政和法律责任。
第二十条  （本会的档案管理）
本会的文件、资料，由专人负责定期收集、整理、立卷和存档。
本会建立下列档案资料：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）本会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料；
（三）各届业主委员会产生、备案登记的材料；
（四）业主、使用人情况目录、清册及业主公约；
（五）订立的物业管理服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
（七）业主和使用人的书面意见；
（八）专项维修资金收支情况清册；
（九）其他有关材料。
第二十一条  （物业管理的移交）
本会按规定程序成立后，授权业主委员会与本物业的开发建设单位按照物业管理相关法规、规章和规范性文件规定，办理物业管理移交手续。
第二十二条  （物业管理服务合同订立、变更、终止）
业主委员会应当在       [区][市][县]物业管理主管部门备案之日起30日内，与选聘或续聘的物业管理公司订立物业管理服务合同。
第七章  附则
第二十三条  本章程或本章程的修订经本会会议通过后生效，本章程未尽事项由本会会议补充。
本会会议通过的有关本章程的决定均是本章程的组成部分。
第二十四条  制定和修改的本会章程，报       [区][市][县]物业管理主管部门备案。

成立业主委员会怎样变难为易？ 
2003-12-11 17:19:00　　北京日报 
 
 

　　成立业主委员会难，是近年来一个老生常谈的问题。应该说今年《物业管理条例》的公布，为成立业主委员会铺平了道路。为什么仍有不少业主反映成立业主委员会难呢？据了解，除了仍有少数开发商和物业公司有意拖延或设置障碍、个别政府工作人员不能依法行政、不予支持外，一部分业主自身法律意识淡薄、组建方法不得当等，也是造成业委会难产的重要原因。购房专家刘宏诚认为，只要业主学会掌握《物业管理条例》这个法律武器，采取正确得当的方法，成立业主委员会就可以变难为易。 　　 
　　要想成立业主委员会，首先要了解成立业主委员会的程序要求和法律赋予业主的权利： 
　　一、成立业主大会 
　　这是组建业主委员会的前提。按照规定，业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。 
　　二、物业管理区域的划分 
　　按照规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。 
　　三、业主大会投票权确立 
　　第一次业主大会投票权由地方政府制定。以后业主大会投票权由业主大会自行约定。按照本市规定：产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的，召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。 
　　四、业主大会开会要求和表决方式 
　　业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会。业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会做出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。 
　　五、业主委员会备案 
　　按规定，业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。 
　　为了便于广大业主具体操作，刘宏诚先生列出了组建业委会的如下八个步骤： 
　　第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。 
　　第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。 
　　第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。 
　　第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。 
　　第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。 
　　第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。 
　　第七步，将业主大会成立简要过程、业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。 
　　第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。