广州力推限价房用地使未来房价预期趋于平稳

一年前的这个时候，关注房价的人一定不会忽视了广州。先是广州房价涨幅一下子跃居全国第三，接着是广州市市长张广宁代表广州市政府多次发表讲话，在全国率先高调提出要抑制房价过快增长。那么时隔一年之后，广州市的房地产市场发生了哪些变化？广州市政府的承诺是否兑现了呢？

缘起

房价过快增长引市府关注

２００３年３８８８元、２００４年４６１８元、２００５年５１１７元、２００６年６３７３元、２００７年１０月１１５７４元，这五个数字是２００３年至２００６年广州市一手商品房的年均价、２００７年１０月一手房的均价。

几年来房价不断上涨，广州市民的购房压力越来越大。以２００６年为例，广州市房价涨幅达２３％，远远高出了２００６年广州市ＧＤＰ增长速度。而２００７年２月，广州房价同比上涨９．６％，增长速度位居深圳、北京之后，名列全国第三。

“这个商品房要说在三年之前，６５００元／平方米，我肯定在市区中心位置都可以选到一个，但现在已经绝对不可能了。”一位广州市民说。“（房子）太贵了，周围的房子都一万块了。”在一家ＩＴ企业工作的小陈说，“很早就打算买房子，可是房价上涨的速度比工资不知快多少倍，只能望房兴叹了。”

满堂红（中国）置业有限公司广州分公司高级总监何皓雯说，广州房价从２００６年开始涨，２００７年进入一个可以称为“疯狂”的时期，比如去年一个季度内就有１０％－２０％的增长幅度。新房和二手房价格形成巨大差价：新房价格升幅从６０００元／平方米升到９０００元／平方米，而二手房则从２０００元／平方米一直升到７０００元／平方米。

房价增幅如此巨大，引起广州市政府的高度关注。从２００７年２月开始，针对房价过快增长和中低收入家庭的住房问题，广州市市长张广宁多次发表讲话，引得许多媒体迅速把目光投向广州。

２００７年３月，广州市政府审议通过了《关于加快住房和土地供应，加强住房管理，抑制房价过快增长若干问题的意见》，也就是“穗七条”。主要内容包括：加大土地供应，增加住房供给；加快保障型住房建设，切实解决中低收入住房困难家庭的住房问题；加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地；加快推进老城区改造，改善人居环境；加快用地和房屋建设审批。“穗七条”被媒体看成是广州市政府对稳定房价的承诺。

探因

供求失衡是房价速涨主因

广州市长的讲话，在众多媒体的关注下，在社会上引起了强烈的反响，但面对飞速上涨的房价，政府的承诺能否如期兑现呢？在调控房价的过程中，政府又该如何定位自己的角色，如何真正实现让广州市民居者有其屋的目标？

广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹认为，从１９９８年开始实行房改后，随着房地产市场的发展，供求关系出现失衡，由此引发供应结构也相应出现问题。这种影响反映在市场上的直接表现，就是房价上涨。

土地是决定房价的重要因素。在广州市城区，到处都是密密麻麻的高楼大厦，这一方面显现着城市在快速地发展，同时也意味着城市的土地资源越来越为稀缺，这里的地价在几年时间里翻了几倍，现在有的楼面价甚至超过了１００００元／平方米，可以说土地成了稳定房价的瓶颈。

供求失衡，是广州市房地产市场出现房价过快增长的主要原因之一。供求失衡最突出的表现，是土地资源紧张。“穗七条”把“增加商品房的土地供应，缓解土地供求失衡的状况，缓解住房供需矛盾”作为首要内容。

回顾

房价曾连续几年略有下降

从１９９８年到２００３年，广州市曾连续几年保持商品房价格平稳并略有下降的趋势，其中主要原因之一就是土地供求基本平衡。由于采取了行政审批协议出让土地与“招拍挂”形式出让土地两种渠道，所以平均每年都能保证３平方公里左右的供应量。２００４年，国土资源部和监察部联合发出通知，行政审批协议出让土地的方式在８月３１日之后要全部停止，只允许各地采取“招拍挂”的形式出让政府储备用地。

广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波说，１９９８年以前基本上是采用政府集体审批的方式，１９９８年后开始采用经营性用地“招拍挂”的方式，由此形成两种方式来供地，一种是新增的经营性用地实行公开出让，另一种就是１９９８年以前的行政集体审批方式的土地，陆续完善相关手续。

黄文波承认，“因为对新办法可能带来的问题预计不足，准备不够，所以当时的政府职能部门，特别是土地部门有巨大压力。土地储备涉及到的征地和拆迁是个很复杂的过程，要取得规划红线，如果涉及到农用地的还要报批，还要向农民征地补偿，涉及到城市用地的还要拆迁，它是一个过程。”广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹说，“由于准备不足，２００５年广州的商品住房的供应地才０．５６平方公里，２００６年也才供应了１．８平方公里。土地是产品的源头，原料少了，那么产品就少了。土地供应不足，导致商品住宅量大幅下降，但市场的刚性需求却没有办法消除。”

隐患

招拍挂为房价高企埋伏笔

采取土地“招拍挂”形式，使土地交易变得公正透明，可是突然减少了一个土地供应渠道，使２００５年和２００６年土地供应量突然大幅度减少，为日后的商品房供求失衡埋下了隐患。

１９９８年房改以后，当时广州中心城区有６４万户得到了政府或单位实物分房，还有１１万户公房以及４－５万户解困房、廉租房、经济适用房，总数接近中心城区户籍人口的一半。可是，在一段时间里，广州市的商品房与经济适用房几乎处在了同一价格水平上，所以当时很多广州市民，包括中低收入家庭也都没有把购买经济适用房作为改善居住条件的首选，经济适用房等保障性住房建设也就一度出现了停滞状态。然而从２００６年开始，新一轮消费需求推动房价飞速上涨，这对于希望改善住房条件的中低收入家庭以及广州市政府来说，都是始料未及的。

黄文波说，住房有两种属性：首先，当住房进入市场流通的时候，它是商品，具有商品属性。既然是商品，就必须尊重市场规律，按照市场规律和经济规律来办事；第二，住房还有另一个根本属性，就是民生，住房是人最基本的生活必需品。由于住房的第二个属性，决定了住房问题不能完全依靠市场化来解决。政府该出手的还是要出手，该保障的要保障，该调控的必须要调控。

２００６年，广州市政府意识到保障性住房建设的重要性，当年就投入１８亿元，约占政府当年土地净收益的四分之一。２００７年，广州市又开工建设了１０个包括廉租房和经济适用房在内的新社区项目，总建筑面积１２５万平方米，总规模超过２００６年近一倍。

疑问

经济适用房还是廉租房？

到２００７年年底，广州市政府新开工建成了６０００多套廉租房，一次性为２００５年在册登记的５６４３户困难群众解决了住房困难，同时还为未来可能出现的困难家庭留有空间。同期建设了３万多套经济适用房，同时正在开展全市范围内的中低收入家庭摸底调查，到２０１０年，广州市要基本解决低收入家庭的住房困难问题。

第一次看到廉租房的时候，广州市民曹翠兰说，“（我们一家都）开心得睡不着。”

谢晓丹认为，这样规模的保障性住房进入房地产市场之后，对整个房地产市场会达到一种平衡。对于低收入住房困难家庭，政府会提供保障；对有自住需求的中等收入家庭，政府可以提供限价商品住房。这种限价商品房是政府让出地价利益，开发商压缩利润空间的结果。

供应限价房是广州市政府解决中等收入家庭住房需求的一个重要举措。２００７年１２月２４日，保利西子湾房地产项目正式开盘销售，这是自国家出台限价房政策以来，全国第一个限价房楼盘上市。６５００元／平方米的统一价对动辄八九千、上万元一平方米的广州房价来说，是一个不小的震动。

限价房的价格和商品房房价相比，有多大差距？一位李姓市民认为：“每平方米大概有两三千的差价。”而对于限价房房价的承受能力问题，该市民说，“觉得ＯＫ，因为有准备。（限价房）这个价可以慢慢供，没太大问题。”

从２００６年８月至今，广州市已经公开出让了１０宗共计９６．８万平方米的限价房用地。随着未来这１．５万多套限价房的上市供应，必然会缓解一部分住房需求，同时也会影响到一手商品房市场的销售与价格。

广州市政府这一系列举措的设想是针对中低收入家庭，通过不同的形式，满足不同层次、不同消费结构的住房需求；加强土地供应，打击囤积土地等扰乱市场行为，缓解供求矛盾，抑制一手商品房房价的过快增长。那么，这个美好预想到底能否实现，“穗七条”所产生的实际效果和最初所预期的目的是否一致？谢晓丹认为，通过这一系列举措，房价过快增长的势头可以得到抑制。事实上，市场供求关系已经有所改善，结构也日益趋向合理。

出手

“穗七条”使房价回归理性

２００７年“穗七条”全面实施，从广州市房价在全国７０个大中城市涨幅排名来看，２００７年一季度“穗七条”出台前后，广州市房价涨幅排名一直在前１０位，２月份甚至排名第三位，而二季度，排名则下滑至十几位，三季度开始，排名继续下滑。

２００７年９月２７日，央行和银监会联合发出通知，对于购买第二套房的房贷比例以及利率做出调整，在中央政策和地方政策的双重作用下，四季度，广州市房价涨幅排名更是一路下滑，到２００７年１２月，已经排名５９位。根据广州市国土房管部门统计，２００７年１１、１２两个月，广州市首次出现环比负增长，也就是房价回落，而据国家发改委统计，２００７年１２月，广州市也首次出现环比负增长，广州房价的整体趋势开始下降。

骏景·东御苑是广州中心城区天河区的一个较高档楼盘，它的售价一直维持在１３０００元／平方米－１６０００元／平方米左右，几个月来，房价基本保持稳定。骏景·东御苑销售经理卓力勤透露，“（楼盘）开盘到现在表现不错，销售额达到了一点几个亿。”

面对记者的“在政府一系列宏观调控的背景下，这时候开这样一个楼盘，和去年同期开一个类似的楼盘相比有什么不同？”的疑问，卓力勤说，应该说影响并不太大，甚至反而是个利好。我们的楼盘是大户型产品，面对的消费群体对价格的敏感度并不很高。现在政府主推小户型产品，对我们这种性质的楼盘影响比较有限。

国家信贷政策与广州市政府的一系列措施，起到了明显的效果，２００７年四季度的广州市房地产市场开始逐步回归理性。

展望

未来房价趋势将保持平稳

对未来广州房地产市场的前景，满堂红（中国）置业有限公司广州分公司高级总监何皓雯表示自己充满信心，“广州楼盘的均价一直都保持在１００００元／平方米左右，对于广州这样的城市，从某种程度上来看，（楼价）还比较健康。我个人认为在广州市，不会出现崩溃性下跌，但也不会再出现狂飙突进式的上涨。”

“穗七条”已经实施近一年，作为一个地方政策，今后“穗七条”还将如何实施，从长远看这种调控措施，对于建立一个健康有序的广州房地产市场又会起到哪些作用？

黄文波说，“所谓拐点不拐点，我觉得是开发企业关心的问题，我不关心这个问题，我只关心通过我们的努力，是不是能够真正达到（广州市民）住有所居的目标。不能因为房价低了，就觉得是很正常的事情，房价高了，就该跳起来，这不是正确的思维。那么正确的思维是什么？我认为是（房价）平稳的运行态势，房价的过快增长或者房价的过快下跌，都会破坏这个平稳运行的状态，从而毁掉这个市场。”

谢晓丹则认为，“穗７条”说是三年?穴每年要?雪供地５平方公里以上，但今年会根据市场运行情况做出相应调整。据分析，去年加大供地之后，今年加快审批，这个数量应能满足市场需求，所以“每年供应土地５平方公里以上”这个数据并不是刚性的，而是可以调整的。

而广州市人民政府常务副市长苏泽群则认为，在抑制房价过快增长的同时，可能同时也会为政府带来一些压力，甚至对财政状况产生影响，不过对于影响的程度，苏泽群表示乐观。苏泽群说，据国务院住房调查组透露，有很多城市的税收比例，直接来自房地产产业的大概占总税收的比重的３０％，但广州市，这个比例只有１０％。

苏泽群认为“穗七条”的出台对于政府而言，实际上是起到了明确政府定位的作用。苏泽群解释说，第一，坚定贯彻党中央国务院的政策；第二，一定要从广州市的实际出发，能做到什么程度，就努力做到什么程度，既不能越位，也不能缺位。