当记者赶到北京庄胜广场南翼写字楼的时候，孙飞博士也刚从外地回到办公室。他的办公桌上，书稿和各种资料足可堆及人高，几乎夺走了他在这个空间里的主角地位。
我们关于金融、外资、房地产及宏观经济的对话，屡被其他媒体的采访电话打断。非常巧合的是，就在专访接近尾声的时候，九部委关于落实“国六条”的15条意见恰逢出台，又给这次对话增添了一个话题。
房地产业不可急功近利中国房地产报：目前有一种声音认为，各行业的专家学者都频频对房地产业发表看法，无非是哗众取宠。您怎么看待这种说法？
孙飞：房地产是涉及到国计民生的热点问题。作为一个热点，就应该允许经济学家、金融家、研究机构、民众以及社会各界发表各种看法。没有学者会有意回避热点问题的研究。但争鸣和辩论是手段不是目的，最终目的应该是建立一个房地产业的科学发展观。
拿我本人来说，我是研究国民经济、金融方向的，并进行金融信托及投资银行的实际操作,因此从来不认为自己是个房地产专家，可能算是金融信托专家吧。但是我对房地产就不能发表看法吗？恰恰相反。金融研究中会涉及房地产，很多经济学理论适用于房地产，这个无须回避。
中国房地产报：目前不少宏观经济学家或金融学者对“货币流动性过高”导致经济危险达成了一定共识，您是否持相同意见？
孙飞：这个问题的确严重。现在中国的存贷差很大，一方面银行急于把钱贷出去，以实现盈利，一方面又面临有的项目不敢放贷，担心风险太大，这就造成了一种货币流动性的困局。金融业总资产有36万亿元，银行就占了32万亿，大量的信托业、保险业、证券业都很弱小，银行堆积了过剩的流动性。
我一直坚持认为，解决这个问题的方法就是金融路径优化，加快建立银行之外的直接融资市场，包括资本市场、信托市场、REITs市场等。加快金融体制改革，建立健全金融体系，改变银行一行独大的垄断局面，才能有效化解金融系统性危机的隐患。
中国房地产报：宏观经济领域同时出现了投资过热和通货紧缩的趋势，这个悖论在您看来原因何在？应对方法何在？
孙飞：我想悖论出现的原因就在于区域经济不均衡、经济结构不均衡，局部过热与局部过冷同时存在。
目前最直接有效的调控方法应该就是货币政策与税收政策。比如对一些过冷的基础产业要通过减税、贴息贷款进行扶持，对包括房地产业在内的过热产业要加税、严控信贷予以抑制。调控不能仅仅理解为对过热产业的控制，它还包括对弱势产业的扶持，这有两层意思。
中国房地产报：看来您认为房地产业存在投资过热问题，那么它目前在宏观经济中扮演的“支柱产业”角色是否错位呢？
孙飞：我认同房地产业是支柱产业，它是经济发展的重要组成部分。目前中国经济发展很快，房地产业的发展应和国民经济发展速度相适应，但是问题在于房地产业不能急功近利，不能热过了头。我们目前的房价怎么可以和东京、纽约看齐呢？那应该是10年或20年以后的事情，现在不能透支未来的发展。
REITs和银行并驾齐驱要等10年以后中国房地产报：您曾提出“信托＋银行”是中国地产金融的主要模式。而改变目前房地产商资金来源的70％甚至90％都依靠银行贷款的局面，这一历程在您看来需要多久？
孙飞：快一点需要3至5年，慢一点则要5到10年。目前房地产信托作为REITs的初级阶段，在立法方面已有《信托法》等一法两规，只要解决了公募和上市流通问题，完善了相关法规，REITs市场的建立便水到渠成。再乐观一点，房地产信托产品改良优化一下，就可以升华成REITs。比如现在华侨城正在做REITs方案试点研究，应该说只要有了试点，前进速度就会加快。而之所以说慢的话需要5到10年，是因为REITs要成为主流产品，是需要时间积淀的，不可能很快就改变银行贷款额度的垄断地位；在立法方面，如果这两年不能把REITs立法问题、政策协调问题解决，时间就会拖得更慢。
中国房地产报：REITs和银行并驾齐驱是房地产金融最理想的状态吗？
孙飞：可以这么说。银行贷款风险集中，地产一旦泡沫破裂，导致银行大量呆坏账产生，就会危及整个金融安全；而REITs持有人是分散的，一旦出现风险，各持有人承担，对金融系统的安全不会造成危害。银行资产量大，但是不够灵活，REITs的灵活性可以与其互补。但是10年内，它不可能做到与银行并驾齐驱，而会以重要的资金管道面貌出现。
中国房地产报：我们在金融信托、REITs推进方面，决策层是否有所顾虑，所以导致进程很慢？
孙飞：应该说高层也在学习，在研究论证阶段。主管部门有顾虑是很正常的，一个新生事物的推行是冒一定风险的，比如担心会被人利用来圈钱等。
但是我们也应该看到，随着今年年底中国金融市场的全部对外开放，如果3到5年我们还不解决立法、信息披露、金融监管等核心问题，我们一些优质的商业地产、工业地产、写字楼都只能到中国香港或到新加坡甚至澳大利亚、美国发行REITs，导致优势资源外流的不利局面。
所以，加快这方面的进程，才能给国内主流金融机构占据主要市场份额创造机会。
外资的威胁不在房地产中国房地产报：对于进入国内房地产业的外资，有人表示“它们非常危险”，需要抵制。在您看来，真实情况确实如此吗？
孙飞：国际资本加快全球流动是个大趋势，同时利率市场化、人民币可自由兑换也是大势所趋。在中国目前的大发展阶段，最稀缺的还是资金。外资进入中国，总体看是个好事，它有利于解决资金问题，促进国民经济尤其是房地产业的发展。目前进入国内房地产的外资，在规模上根本不会对房地产本身构成威胁。而且瞬间的投机行为在中国目前状况下很难发生，房地产不像股票，可以随时套现，毕竟房地产交易是需要一个过程的。
中国房地产报：那么可以说外资对我们的威胁不足为虑吗？
孙飞：它的真正威胁在于金融领域，有造成金融危机的危险。比如我国北京、上海等地房价没有理性地乱涨，一旦泡沫破裂，把风险转移到金融领域引发金融危机，其危害就大了。
但是目前来看，还不会发生这种情况。我国目前还是金融管制国家，外资的流入不多，即使通过灰色通道、地下通道或者非法通道流入的，数量也无法和境内资金规模相比。
尽管如此，从长远来看，我们应尽快出台外汇信托管理办法，改变目前外资主要以外债形式进入的局面。外汇信托是一个很好的外资通道，将有效降低金融系统的风险。
中国房地产报：“‘国六条’的出台对外资反而是一种机会”，这种说法怎么理解？
孙飞：这种说法有一定道理。对真正想做房地产的外资，这种平抑政策是有利的。因为如果这些政策把房地产真正夯实的话，外资再进入投资领域，也许不能赚到所谓的暴利，但其获利将会更稳健。
“九部委意见”可以落实好“国六条”中国房地产报：继“国六条”之后，“九部委意见”及时出台了，而且达15条之多，您最看好其中的哪几条？
孙飞：这次的九部委意见可谓针针见血，总体看非常细致，有望把“国六条”落到实处。
调整住房供应结构是此次调控细则的核心部分，尤其是第二条中的“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”，对结构比例的明确规定，使房子的总价格将会有所下降，控制了住房的户型，保证了中小户型的供应，同时留出30%的大户型供应，符合市场细分化理论。税收政策运用的也很具体，有效避免了投机行为，使投机性的资金不会冒然进入房地产领域，而对于中长期的投资不会造成不良影响。严格房地产信贷条件，这与央行“121文件”也是吻合的，但比“121文件”更加严格。这些税收、信贷政策细则应该会起到直接的作用。