中国指数研究院指数研究中心副院长陈晟先生

尊敬的各位开发商的朋友，包括媒体的朋友大家好。今天是我们整个指数的发布会，同时也是我们花了很长时间做的一套测评体系的上线仪式。我想做这套系统主要的目的是什么呢？

我记得最早也是我们指数的发起人跟我们提到，我们这个指数主要给政府看，主要给开发商看，有必要让我们现在，实际上也是开发商的上帝能够真正的了解一下市场、企业、包括项目，包括环境，到底我们在购买的过程中，有些真正数据的支持，让他在买的时候能够真正做到比较理性或者是比较的准确。

我想这样一个东西，最终我们要达到的目的可能也是需要让我们的开发商能够理性的应对一下目前的形势，购房者也能够理性选择我们的项目。我想无外乎我们在项目的时候要考虑的几个因素，一个就是我们说市场的因素，另外是企业的因素。市场的因素就是现在能不能买，企业因素就是说买了会不会成为烂尾楼。项目因素是这个项目到底比别人买得好，买得差。这是老百姓真正想了解的。刚才讲了很多的市场因素，但是我们对市场因素一个基本的判断就是整体会出现一种缓涨的态势，但是要关注区域的重点。比如说现在有很多的区域重点，包括开发商也在做选择，比如说前一段时间我们做了北部湾，包括我们所知道的，现在包括天津的蓟县，包括河北的廊坊都出现了热点，如果我们的大势走对了，就像潮水涨的时候跟着潮水的话，多半选择会比较正确的。

短期充满极其多不确定性，在一月份的时候有一位专家就提到了美国次贷可能会像优贷去发展，这对市场的影响就会比较大了。包括最近的行为，比如说大企业的降价，小企业的资金实力，我相信这个都是我们现在遇到的一些市场的因素。刚刚也提到了保障性住房结构的影响，我们具体比较了一些保障性住房的情况。那么，保障性房比较多的地方，最近我们发现的确房价得到了抑制。包括我们所知道的像昆明，它的保障性住房比例非常高，所以导致房价出现了一定的调整。另外，我们可以看一下大企业的降价，比如说万科做的一系列的动作，对市场到底产生了什么样的影响？的确我们相信万科这样的一个动作，是作高位上进行了降价，同时我们也监测了它全国的所有楼盘，也就是规模企业，万科当然是规模企业的项目，我们发现它真正降的是配套商品房或者保障性住房方面降给非常坚决，但是稀缺资源不仅没有跌反而在涨。还有企业发展阶段的一些影响，我相信目前的发展商处于三个阶段，一个是有地造房子，这是属于机会型，就是风险性比较大。

第二类是管理型的，已经开始要增加一些增值性比如商业、物业的持有，最高级是金融型的，就是收益型的。30亿以下的企业最近资金比较困难，可能选择新兴区域，同时考虑在跟大家的合作，但是也会出现原来给你的承诺最后兑现不了，卖给别人了。30—80亿也在选择二、三线城市或者是专业细分的选择，对80亿以上在做拓宽融资的渠道。还有调控周期的影响，实际上这个市场还是能够找到一定规律的，比如说在2005年的上海调控的时候，也是从交易量萎缩，价格下降，然后持稳然后回升，这叫整顿期到恢复期。实际上很多的阶段，北京和深圳都有类似的周期，所以我们把这个基本的周期把控清楚了我们都会很清楚。包括很多开发商说到目前是一冷一热，一个是市场观望，很萎靡。但是，一热是相对理性选择好的产品的消费者。

上海的调控经历了一到两年的情况，对许多区域还是有很多借鉴意义。我再回到刚才我说的市场因素，就是我们现在该不该买，要买什么，第二回到企业的因素，什么时候不会出现烂尾楼，我们做了很多的研究。这些企业我相信它们一定会为了它们的信誉，或者它们做的产品，至少会做得非常的好。

比如说一个百强企业的案例，比如说品牌增值的情况，包括它的主营业务收入的情况，使得它具备了很好的现金流，出现风险的可能性非常小，包括盈利能力的基本分析。我们可以在看它曾经开发的业绩是怎样的情况。

我觉得现在比如说有很多跨区域发展，比如说星河湾、绿城，可能在当地是特别牛的一家企业，但是到外地开发很难把品牌移植，这时候把一些有利的因素传达给消费者是很重要的事情。我们把沿海系列北京、上海、武汉所有的系列进行对比，对这个企业就有比较好的信任度。包括还有一些重要的指标，首先是供应量的占比，在这个区域里面，这个供应量到底占多少，我相信老百姓是很难弄清楚的，我们可以弄清楚。第二销售计划，卖得比别人快还是慢，这是我们能够拿到的数据，我们会告诉老百姓具体的情况。包括项目价格跟周边的均价相比较是高还是低，如果低的话，如果项目又好的话，性价比会很好。再就是社区环境，整个的社区容积率是怎样的，就这个项目它的容积率或者是绿化率如果比别人高的话那么它的性价比就很好了。

同时，项目因素上，大家可能会说消费者是不一样的，有的是高端消费，我们也把大家很难做的事情也做了，比如说我们说阳光的这样一个高端项目，我们会把跨区域的高端项目具化的情况进行比较，找出高端同质楼盘的比较效果，这时候的选择就会非常理性。我们再回到我们所提到的区域因素，比如说地理的位置，实际上我们把地理位置分成几块，一个是城市区域，第二是新兴增长区域，第三是基础区域。成熟区域二环以内肯定是没有问题的，还要找到新兴增长区域，增长会特别快。比如说上海内环以内的房间是内外环之间的2.3倍，同时是外环的4.7倍，这就是规律。如果我们能够找出这样的土地的规律的话，这对项目也是有帮助的。

然后是不同城市同质区域的价格走势趋同性。比如说昆山、燕郊、蓟县、廊坊这几个区域，其中比如说上海、北京这样的大都市可能要做第三产业，这些区域可能做第二产业，中间会不会形成2.5产业？实际上这里面都是有规律的，如果找到这样的规律，那么大家就找到了寻找价值的机会。比如说我们在说的上海陆家嘴的板块，杭州的钱江新城板块。包括交通网络因素，我们最近也做了一些研究，包括轨道交通800米以内和2000米以外的价格也会形成倍数，这是一张图，这是上海轨道交通开通之后整个房价的增长倍数。我相信老百姓可能对这些资讯应该是感兴趣的。包括周边配套的情况，比如说学区房，包括销供比，这个区域里面销售很多，供应很少，那价格肯定往上走。

我们把所有的购房者都当做一个上帝在看待，为他们做了一个非常详细的研究报告，告诉比如说百子湾区域以后没有招拍挂区域，那么这一块的增长空间就会非常大。比如说有些区域里面的超级大盘有四、五个一百万以上的，那么价格的涨幅就会相对的有限。这就是我们从区域因素里面得出来的规律。当然还有区域租金比，当然租金比现在整体都是偏高的，但是，因为在我们考虑流动性过剩的情况下，实际上我们的货币相对于我们的房价是贬值的，这时候我们可以适当的修正一下我们的房价，所以这些研究是需要我们做的，同时要传达给消费者。

最后是中国城市购房者小姐投资决策信息系统，这个软件在规模企业的项目售楼处可以拿到，这套系统针对消费者是全部免费的。我利用一点时间给大家演示一下这个系统是怎么样的，我们给它起了一个普通的名字叫做“购房通”。它非常像一个软件，比如说它也具备了一些基本的行情，这是所有的样本项目，而且是全国各地的样本项目，我们会列在上面，包括基础数据在这里面，里面最核心的东西是我们提供购房决策这方面的。这个项目是有一些指标的，比如说从GDP一直到价格指数，这是我们认为市场的因素决定你应该买还是不应该买。

比如说举一个例子来说，我们看一下这是北京GDP的情况，如果下滑要紧张一点。同时我们发明了一个新的目标叫做地均GDP。这是市场的因素，我们再很快回到项目的因素上来，就是销供在这个区域的占比，具化率的情况，包括市场价格的情况，包括户型对比的情况，这是我们说的项目因素。同时也会有企业的因素，这个企业的情况怎么样我们也会告诉大家，包括它跟周边的项目进行类比情况都会告诉大家，大家会非常理性的进行选择，还有销供比和房价租金比的本身情况。通过这些指标每个消费者不需要成为专家，就像股票分析师一样，如果你相信我们，我们已经帮你做了这个事情，我们已经对这个项目进行了测评。我们会选择优秀的项目上线，还有一些项目如果需要我们测评，我们会给它测评，如果它假设到不了A我们就不会上线，这套系统就是我们所做的基本考量。

我们再来看一下北京的项目，这是万科的新里程，包括它的基本分析情况，包括测评的衡量，都可以参考，这是我们对这个项目一些基本的考量或者是一些基本的分析。我相信这套测评系统也是在不断完善和优化过程中，大家可以在我们的专门下载的地方可以看到，同时我们也会把光盘放在各个售楼处，让大家免费索取，原则上我们对项目进行优中选优。比如说从十个里面挑出两个项目，这不是我的事情，但是，真正的在两个里面，真要下决策，想听听第三方的意见，或者是专家的测评，我们在决策环节会起到我们的作用。我们希望能够降低交易摩擦，形成绿色交易，同时会优秀项目进行有效的彰显。

这套系统首先是围绕着规模企业的样本项目在做，接着会围绕区域，典型板块，就像上海的股票和北京的股票，接着还会围绕专业方向的股票来做。最后还有一些投资性价比增幅的研究，我们大概会围绕这样的体系来做我们系列的工作，希望会得到开发商和媒体朋友的大力支持。