写下这篇分析，主要是给我自己留底用以随时保持理性，免得到时候四处查找相关信息，也顺便给各位打算卖房的兄弟作参考。提醒

一下：在牛市里最需要的是烂漫主义思维；但在熊市里烂漫主义将被无情埋葬，只有理性的逻辑思维才能活到最后，只要在推理时各

要素没缺位，那么理性逻辑绝对不会错。各位可以怀疑我的推理要素，但是不要怀疑推理的有效性。在下面的分析里我将尽量作到推

理理性和要素完备。

基于下面各相关楼盘的基本信息，本人分析的基本观点如下：
A）远洋玉泉和其它楼旁相比，一个突出的优势就是位置好，人见人爱。一个突出的劣势就是纯期房，在房价下行阶段时间风险最大

，而容积率最高，接近于3，也是一个劣势。
B）远洋一方的楼盘只用来作为远洋玉泉的参照物，二者不直接进行销售竞争。而余下楼盘则在销售方面形成与远洋玉泉直接竞争的

格局。与远洋玉泉直接竞争的楼旁还有玉泉路地铁北边的玉泉新城（约数千套房），阳光星期八（数百套精装修），香溪渡（约500

套房）和丹青府（约300～500套房），这四个楼盘我没有作研究，这里不具体讨论。
C）远洋一方和远洋玉泉都是远洋地产的新盘，而均为7090房，精装修出售，远洋一方低容积率但位置逊，远洋玉泉位置优但高容积

率，远洋一方供应量足显得并不稀缺，而远洋玉泉供应量虽稍小但周边竞争激烈等于块区供应量足，所以只要远洋地产上层的脑子没

有注水，那么二者的定价准则和预期毛利润应该相差不大。远洋一方的楼面地价成本6000元/平米，远洋玉泉地价成本5000元/平米，

而建筑开发成本＋经装修成本最高不超过2500元/平米，远洋一方以8500元/平米左右的成本作到分别以低于10800元/平米和11500元/

平米的价格出售小户型和大户型，先不考虑块区的销售竞争关系，那么远洋玉泉以7500元左右的成本作到分别以 9800元/平米和

10500元/平米出售小户型和大三居是完全可以理解的，也是一种完全理性的逻辑思维。
D)相关楼盘与远洋玉泉的2000套小户型竞争的只有（同时入住的）小屯馨城2000余套限价房，根据今年限价房数量超出申请人数的实

际情况，大胆假设明年的限价房申请标准（收入标准和跨区申请标准）放宽，那么远洋玉泉小户型与小屯馨城的潜在购买者将几乎重

叠，二者构成直接竞争关系，限价房低于周围放假15％的政策预期将在这里充分发挥作用，那么远洋玉泉小户型的合理价位能而且只

能是7300元/平米*115％＝8400元左右，充其量再加600元的精装修差价到9000元/平米就是上限了。此外还需考虑到远洋山水（现11000元/平米）和天和景园（现9000元/平米）小户型的竞争关系，一旦这二位的价格下挫，远洋玉泉也得随行就市，除非远洋地产决定多当几年房主。当房主也是有时间风险和时间成本乃至政策风险的，这里不分析了。
E)直接与远洋玉泉500套大户型形成相互竞争牵制关系的是远景阁、天和景园、万科紫苑以及天鸿美域和远洋山水的二手房，当然还

有上面提到的北边四个楼盘的大户型。综合品质最劣的天和景园已经降到9000元/平米了，而且还未必有成交量，只要天和景园售价

作到低于远洋玉泉的25％～30％，那么我认为在天和景园有效成交之前，远洋玉泉的大户型不大可能有效成交是一种完全理性的逻辑

推理。综合其它几个竞争楼盘的当前销售情况，远洋玉泉大户型开盘价只要高于12000元/平米就不是一种理性的销售行为。也就是说

，在12000元/平米以上价格购买远洋玉泉大户型也不是一种理性的消费行为。而在熊市里非理性行为绝大多数情况下注定要受到惩罚

，非理性行为者只能祈祷自己是例外。
F)结论：个人认为，远洋玉泉小户型价格9000～9500元是比较合理的，大户型9500～10500元是比较理性的，考虑到楼盘之间的相互竞争和牵制关系，各位兄弟在这个价位上买到房子的概率是很大的。以上结论只是基于当前条件下得出的，如果房价在未来整体下行，那么竞争激烈地段的合理房价还得下走。

各相关楼盘基本情况如下：
1）远洋玉泉：彻底的期房，西五环内玉泉路南400米，住宅面积约25万平米，容积率高于2.5，楼面地价约5000元/平米，预计精装修

出售；70/90房，大三居以145平米计算约有500套可供出售，90平米以下户型约有1950套可供出售；

2）小屯馨城：彻底的期房，限价房，均价7300元/平米，容积率低于2，2000套90平米以下小户型提供。

3）远洋一方：准现房，东五环外，150万平米大盘，低容积率1.5，楼面地价6000元/平米，精装出售，90平米以下的户型均价低于

11000元/平米，大三居户型均价约为11500元/平米，70/90房，大三居数量以145平米计约有3000套可供出售；

4）远景阁（远洋山水）：现房，远洋玉泉西500米处，容积率约为2，以145平米三居大房为主，精装修和毛坯均有，尚余500套左右

未售出，近期成交价为精装修12800元/平米，毛坯11500元/平米；

5）天和景园：现房，总400多套房子，均为100平米左右的两居（估计约占1/3）和140平米的三居（估计约2/3），现毛坯售价9000元

/平米左右，位于远洋山水西1km处。

6）万科紫苑：准现房，40万平米大盘，容积率2，A区170平米精装大三居近期成交价约为13500元/平米，B区155平米精装修大三居近

期售价12500元/平米，加上后期开发应该有800～1000套的大三居可供出售。

7）天鸿美域和远洋山水：二手现房（毛坯为主），容积率约为2，150平米及170平米的二手大三居出售均价约为10000～11000元/平

米，入住率低，故此可供出售的数量不少。远洋山水的二手房以100平米和140平米为主，二手均价约在10000元～12500元/平米范围

内，再高估计旧没人买了。