远洋玉泉合理价位的绝对论分析（抄袭前面那位朋友从远洋玉泉的成本角度来分析的合理价位。）：2500元/平米（地价成本）＋2000元/平米（建筑成本）＋（毛利率）>4500元/平米。

远洋玉泉的相对论分析：
1）远洋玉泉下方体量两三千套而容积率不到2的限价房小屯馨城均价7300元，小屯馨城也是小户型，且一次性入市，杀伤力是有的，远洋与全都优势就是地理位置和普通人可以购买，但劣势是容积率近乎3，大胆假设明年的限价房购买标准放宽（收入标准和跨区购买标准放松），那么二者就是刺刀见红的血拼，届时小屯馨城两三千套房子没售罄，远洋甭想有有效的成交量（这个后果就很严重了）。按照限价房低于周围放假15％左右的规律计算，远洋玉泉的合理均价大致为：7300元/平米×115％＝8400元/平米。

2）隔壁1km处可立即入住的现房天和景园已经降到8900元/平米，相对于一两年后才能入住的远洋玉泉来说，这不可谓一个很大的牵制，远洋玉泉的优势还是位置，劣势是容积率和时间风险，我个人认为在放假下行阶段时间风险对消调一部分位置优势是完全合理的，所以远洋玉泉的合理价位应该是天和景园的+/-15％,这里假定天和景园在8900元处能够有效的卖出（这个价位才有效的，至于能否真的卖出尚待观察），可得远洋玉泉的合理价位为：8900元/平米×（85％，115％）＝（下限7600，上限10200）元/平米

3）同一公司的楼盘远洋山水远景阁毛坯房（31楼和21楼）近几周的成交均价不高于11500元/平米，精装修房（26楼）成交均价不高于13000元/平米，31楼的成交套均面积130平米，21楼的成交套均面积145平米，26楼的成交套均面积133平米。对于想购买140平米大房的消费者来说，远洋玉泉与远景阁相比，除了位置更靠近天安门1km之外，几乎没有任何优势，容积率不行，入住时间相差数年（时间风险很大），半年来远景阁的挂牌价格对成交量来说没什么意义，而近期的成交均价才是有效的市场价格，所以远洋玉泉的合理价位不应高于远景阁的有效成交均价（二者之间完全可以时间风险为价格的最大变量），则远洋玉泉毛坯合理价格低于11000元/平米，经装修合理价格低于12500元/平米。

以上分析是否合理，大家自己思考。总之小屯馨城（2000～3000套同期同质期房，都小于90平米），天和景园（400多套100平米两居和140平米三居的现房）和远景阁（尚余500套145平米为主的现房）对远洋玉泉的牵制是100％的事情。

原文连接： http://house.163.com/news/080122/89955-1.shtml

 我主要关注远洋玉泉是因为其地段靠近地铁站了，天和景园和远洋山水，还有那个万科的楼都有些远了。

 

 

所以说远洋玉泉的楼面地价与小屯馨城无关，与天和景园无关，地价拿高了可以退地啊，可以少赚啊，又不是没有先例，关键是相对论。 

哈哈哈哈哈 不过还是得感谢你的正确数据。可以让大家更准确的看清楚这个世界。

 

 

 恩 有理有理 有没有版主啊 来给加精华~~~~要不武陵来申请版主吧~~~