转自《红地产》10月刊

龙德广场将同金源购物中心一样打造一个集购物、餐饮、娱乐为一体的“一站式”购物中心，规模和营业面积仅次于金源购物中心，因此，龙德广场被业界形象的称为，继金源Mall之后的第二大ShoppingMall。在龙德主力店已经招满的情况下，剩余的中小店铺的定位将该向何处去，龙德的开发商面临着两条道路的选择。

亚奥区域110万平米大型商业已呈过剩

而龙德广场位处奥北区域偏北边缘，首先因为有庞大的经济适用房住区，如天通苑等而影响整体的消费档次，目前商业发展还比较落后，缺乏养育中高端商业品牌的客群基础，其人均收入水平理论上还赶不上金源MALL这个区域；另外，区域内高档写字楼稀少，普遍被认为严重缺乏商务氛围。其次，龙德广场所处区域道路狭窄，交通拥挤已是老问题，对其商业发展相当不利。

龙德广场体量过大

作为第二大Shopping Mall的龙德广场由于项目体量过大必然会出现同业态的商业，同业态商业之间恶性竞争严重，必然使商户无钱可赚，商户自然无法向开发商交纳租金，因此无论对开发商还是商户都是双输的局面。

主力店面积比例过大导致的困局

从龙德广场所引进的品牌来看，主要是以大众品牌为主，品牌缺少亮点。毫无疑问，大众化的消费特点与主力店云集，主力店占整个购物中心的体量过大，会在一定程度影响龙德广场中小店铺的赢利空间。对于一般购物中心而言，主力店面积应保持在整个购物中心面积的30%——40%才算比例和谐，而龙德广场的主力店面积约占了总面积的将近55%。

由此导致的结果将使整个项目租金上涨能力变弱，主力店的涨幅受到影响，既然主力店赢利能力较弱，那么，开发商理所当然的会把拉升整个项目租金水平的希望寄托在这剩约45%中小商铺面积上。显然，这不但会影响到整个龙德广场的商业定位，而龙德广场主力店面积过大对经营者和开发商的资金能力也将是一场考验。

但这对于整个龙德广场的经营效益未必是好事，相同品牌的店铺既然在家乐福等主力店开了业，那么在精品店铺部分也就没有太大必要再开一家，容易导致整个招商过程的主动权发生了转移，从开发商转移到品牌商户手里。

其次，家乐福和百安居、国美电气属于定向消费型商业，仅为龙德广场带来了人流，却并非投资者所想象的能为整个项目带来巨大的消费力。

Mall面积适中才能产生集合效应

大型Shopping Mall的面积在8万平方米到10万平方米之间最适合购物中心的发展需要。而我们的购物中心皆已大为荣，大面积的购物中心恰恰也给经营者带来了沉重的“包袱”，

囚徒困境该如何决择

据记者目前了解到的情况，龙德广场主力店的平均租金价格约在2.5元/平方米/天，而且主力店的租期为15年到20年。记者还了解到，目前开发商对于龙德广场剩余45%中小商铺的定位，将有两个方向：一个是走品牌之路，引进国内一线品牌，其平均租金约为6元-8元/平方米/天；另外一个不走品牌之路，引入愿意支付租金较高的商户，而不问其品牌质量，其平均租金约为10元-12元/平方米/天。这样计算下来，两种出路引发的租金水平相差近一倍。

龙德广场更需特色取胜

黄国雄指出，龙德广场下一个阶段要考虑两个问题：第一是品牌引进要有亮点。这个亮点还包含销售、经营要有特色，要不同于北部区域的其他购物中心。在黄国雄看来，如果购物中心的商业业态雷同，会导致重复。