■地产小诸葛  之 “金泰城•丽湾”完全解析


作者：地产小诸葛        类型：考查记　　
（注：所有考察照片均在文章后面 请注意查看）

【考查时间】2006年10月13日9:40－12:00  10月14日13:20－16:00

【当日天气】多云/阴

【考查构成】实地步行考查“金泰城•丽湾”楼盘项目及周边配套设施情况

【选查地点】丰台区西南二环（金融街延长线）、南二环（右安门—菜户营）、丽泽路（菜户营桥－丽泽桥）、菜户营南路、广安门外大街、马连道区域

【选乘公交】122路公交车，乘坐区间为蒲黄榆至菜户营

重点索引

■项目概况

【楼盘类别】高层板塔/板楼/毛坯房、商业写字楼

【建筑类别】普通居民住宅。

【楼盘地址】丰台区西二环菜户营桥西北角

【楼层状况】规划开发共计18栋楼盘，16栋住宅楼，分18～27层不等；2栋写字楼。地下2层。

【附近公交】49、53、122、340、351、381、395、423、716、717、721、732、816、819、988、944、604、922、927延长线、939、958、962、运通102专线、运通202专线


【楼盘特色】
丰台西二环地区绿化环境较好的楼盘
区内小区内绿化率一般的楼盘
区内容积率相对满意的小区
区内房屋使用率一般的住宅
区内户型非常单一的小区
区内中小户型为主的小区
区内升值空间较大的小区
区内价格相对较高的楼盘
区内综合性能较高的楼盘
（注：以上内容请配合后文的“步行指数” ，以更加详细充分的衡量该楼盘的居住性价比，测定宜居取向。）

【销售均价】综合均价9500元/平米，目前成交均价9700～10000元/平米

【销售状况】共1500套，目前8号楼已开盘销售，基本售罄。1号楼定于10月15日开盘。

【待建情况】小区工程整体建设，不分期开发。

【供水供暖】市政自来水，24小时热水，小区集中供暖、地板采暖，30元/平米。

【容积率】2.52

【绿化率】34%

【物业费】2.80元/平米/月

【使用率】81%左右

【入住时间】2008-06-01之后开始陆续交房，八号楼6月1日；一号楼6月10日。


    在介绍该楼盘有关详细内容之前，从个人角度出发，小诸葛觉得很有必要对“金泰城•丽湾”的销售策略率先进行一下分析。

    得知这个项目是在一个月前，在9月初，小诸葛就致电售楼处，希望能够了解一下具体的价位和销售情况。一位男性售楼先生彬彬有礼地接听了电话，告诉我说：“我们将在9月中旬开盘，您希望预定肯定是不可以的，因为我们目前只对外销售8号楼，这个楼只有100多套房子，现在排队领号的就已经有1000多人了。”

    从“金泰城•丽湾”的地理位置和目前售价来看，很显然他们所要面对的最重要的销售人群应该是在金融街工作上班的白领一族。金融街现在基本上为大型的写字楼，有很多国家机关，还有国有事业单位都在这里，可供开发使用的居民住宅用地非常少，随着社会经济的不断发展，其本身一定会持续面临扩大与发展的问题。同时大量在金融街上班的白领一族，需要一个与其身份相配合的良好的居住环境，既要有相对适当的房屋价位，也要考虑上班在路上花费的时间成本。选择在北面居住的话，居住成本可能会比较高，选择东面又太远了。所以将“金泰城•丽湾”做为购房居住之处应该是一个比较理想的选择，这大概也是开发商之所以将“金泰城•丽湾”售价定在接近万元的重要依据。

    必须看到的是：任何一个开发商都会孜孜以求致力于经济效益的最大化，那么我们可以冷静地分析一下：为什么开发商在其开盘时会选择小区内位置最为不好的8号楼（楼东面不到100米就是铁路线），难道仅仅是因为“8”这个数字吉利？

    小诸葛认为绝不是这样的。从实际情况看，“金泰城•丽湾”总共有16栋住宅楼，只选择其中一座楼盘预售，很容易在社会上造成楼盘热销的印象和声势，会很好的带动今后的销售局面，而且8号楼东面不到100米就是铁路线，如果将之与小区内其它楼盘一起进行预售，那么众多业主在购买时大多会考虑到铁路的噪音问题，结果至少有两个：一是8号楼不好卖，另一个就是要想卖出去就要比其它号楼降低价格，这两种情况都会对开发商的现实利益造成很大的损失。

     还应该看到的是：目前“金泰城•丽湾”的售楼处虽然盖得富丽堂皇，但是一年半后这个售楼处就要彻底拆除，因为这个地方在规划中属于小区的绿地和写字楼范围，这一建一拆是多少钱小诸葛算不过来，但接近3000平米的建筑面积和内部典雅的装修效果没有近千万恐怕也是难以实现的，这一千万的投入开发商是一定要通过卖房子赚回来的。所以假定位置最不好的8号楼都能从容卖到预想的价位，那么今后其它15个楼肯定还可以在此基础上每平米涨个一两千元，这样一来，售楼处的投入就非常轻松的得到了回报。

    还有，在小区内还有两座属于商用楼，如果整个“金泰城•丽湾”商品住宅能很快完成预期的销售任务，那么势必会更加促进商业楼的销售。

■楼盘概况
     金泰城•丽湾项目位于西二环菜户营桥西北角，北至三路居路，南至丽泽路，西至规划菜户营西街，东至城市绿化带。占地面积6.88万平米，总建筑面积22万平米，由13栋楼组成，是一个以住宅为主体、集办公楼、SOHO、商铺、会所为一体的综合项目。社区主体为11栋点式住宅楼，定位为纯居住社区。南侧为配套商务区，由一栋写字楼，一栋SOHO办公楼组成。  SOHO办公楼一层二层为健身会所，有一个25米×12.5米的地上的泳池。项目的西侧是一条商业街。项目的容积率是2.52。项目最大的特点为——是距离天安门、距离市中心最近的一个城市绿化带的项目。项目的北、东、南三面被城市绿化带所环抱，社区内部的绿化面积也很大，建筑规划以通透开放为设计理念，户型十分有吸引力。

■工程情况
    施工单位为北京城建集团，目前正在预售的8号楼已经进入地基工程，即将预售的1号楼也正在开槽施工，其它楼盘仅停留在地面拆*迁的收尾阶段。

■四周配套设施及景观
 “金泰城•丽湾”北侧规划建设一个6万平米的绿化带，西面是“顺驰蓝调”小区，东面是著名的“鹏润家园”，南侧紧邻丽泽路。东侧距西二环主路200米。虽然北京金泰房地产开发有限责任公司总经理马强在向媒体的宣传中说这个项目“是距离天安门、距离市中心最近的一个城市绿化带的项目”，但是您闭上眼睛也能知道这里距天安门和市中心的距离究竟是多少，估计就算是“马家军”的女将们再来一次长跑也要跑上半个小时，所以这种忽悠您的言辞您还是不听也罢。

    小区北侧目前是一条比较破乱的商业街道，小诸葛认为，这个地区迟早会被拆*迁。南侧向西在丽泽路两侧是比较成熟的生活配套设施。华联超市、美廉美超市，向东过菜市口路口是菜市口百货等。西北为马莲道家乐福（根据实地勘查，步行需要30分钟左右，详情请见后文“步行指数”）。

    银行：小区周边有交通银行，农业银行，建设银行，工商银行。步行距离大都在10余分钟

    邮局：莲花河西200米有一邮局。

    医院：中国中医研究院广安门医院，宣武医院，电力医院，白纸坊医院等。

    休闲娱乐设施：宣武体育中心、丰台体育中心，广安门影院等。

    小区内规划建造一个幼儿园，一个小学。周边有青年湖小学，北京小学分校，第一实验小学，右安门大街第二小学等，中学：北京师范大学附属中学，北京市育才学校中学部，北京市第十四中学，华夏女子中学、北京市第六十六中学等大学：首都医科大学、首都经贸大学、中国戏曲学院。（不过以上学校距离远近不一，如有需要，建议购房者实地体验一下。）

    西面距离莲花河300米左右，因此这个项目被冠之以“丽湾”也实在显得有些牵强。值得一提的是：小区东面100米左右就是铁路线，在购买楼盘时，业主一定要充分考虑到夜间火车通过所产生的噪音问题。

■长远规划
    “金泰城•丽湾”项目计划开发为二环地区经典绿化带中高档生活居住小区，有一个会所。小区西侧为一排延街的商铺，南侧临街为两栋写字楼。东侧为三栋临街商铺项目。整个小区被绿化带环绕。在东区的集中绿化隔离带设计了一个运动主题，里边安排了包括极限运动、迷你高尔夫、网球等多项运动项目。在北区的绿化带未来将有适合中老年人休息、散步的生态休闲园。五千平米左右规模的运动会所，有25米乘以12.5米的游池。

■发展商概况
    “金泰城•丽湾”项目的开发商是北京金泰房地产开发有限责任公司。成立于1998年12月，先后开发过 “新天第公寓”、“泰大厦”、“新新天第家园”、三亚“兰海水城”、怀柔“金泰苑”等项目。其代表作应该是和平里商圈的新天第住宅项目。


详细内容

■项目概况

【楼盘类别】
高层板塔/板楼/毛坯房

    “金泰城•丽湾”小区位于丰台区西二环菜户营桥西，楼盘南邻丽泽路、东面紧邻西二环、北侧为6万平米绿化带，延伸到广安门北大街。建筑类型以高层塔板结合为主，8号楼已经开盘销售，1号楼即将开盘预售。目前可知共有4个基本户型可供选择，整个项目提供1500套房屋。16栋住宅楼为18～27层不等，层高约3米。目前销售的为两梯四户格局，今后开盘的有两梯六户格局等。均价9500元/平米，最小户型60.4平米，最大户型118平米。
另每栋楼有4～6套复式结构房屋，150～190不等。

    “金泰城•丽湾”小区一期开发，10月15日开盘的1号楼预计售价在9700～10000元/平米左右。

    售楼处位于丽泽路边，在项目南侧、西侧有车位，方便购买者看房停车。保安人员比较认真负责，但是不让随便拍照。小诸葛在售楼处内拍摄沙盘照片时就遇到了保安的强行阻拦。售楼人员接待客户比较专业，很有耐心。售楼处还免费提供多种饮品，从这些来看，这个楼盘给小诸葛的印象是非常不错的。此售楼处所在位置为以后绿地和写字楼所在地，所以会被推倒重建。

    “金泰城•丽湾”项目系北京金泰房地产开发有限责任公司开发的一处中高档生活、商业综合小区。配套设施比较齐全。小区整体开发，不分期建设。预售许可证号：京房售证字(2006)364号

    从沙盘来看，小区整体设计简单、大方，最吸引人的就是周边大面积的绿化带。此外，东西两侧是商铺项目，如果将来如期建设完工并投入使用，将带动这一周边的人气。

    地上无车位，地下车库可保证1：1的车位比例。单元设计为2梯4户～2梯6户，采用进口电梯。主力户型为60～90平米的小户型，相对简单，可供选择的空间太小，使用率一般。

    项目由交通、北京银行提供按揭贷款服务，无律师费。这里的前期物业收费按2.8元/平米/月计算，物业公司为金泰物业。


【交通出行】
    “金泰城•丽湾”小区紧邻西二环菜户营桥，驱车出行便利。在小区附近有多处公交站点，坐车方便。有988、944、604、122、340、351、381、395、423、49、53、716、717、721、732、816、819、922、927延长线、939、958、962、运通102、202专线等。

    在“金泰城•丽湾”搜房网论坛，一位ID为“独自开车”的网友发贴说：“问丽湾周边公交是否方便，出行的便捷程度是和我们未来的生活密切相关的,一个社区的购物、休闲、娱乐、医疗、教育等配套机构是否完备，区域人文生活居住氛围是否浓郁，这些因素正是决定居民生活质量的重要保障。将直接影响区域居民工作、学习、和未来住宅投资的价值提升。当然现在罗嗦这些有些晚了呦....不过,已经选择了她,我还是很喜欢的呀...”
(链接地址http://bbs.soufun.com/1010153863~-1~8079/46901620_46901620.htm）

    对于有车一族来说，“金泰城•丽湾”较之东面的“鹏润家园”在交通出行方面有着极大的优势。“鹏润家园”看似就在二环路边，但是开车的话却无法直接上到二环主路，如果是向北行驶那就更麻烦了，要从菜户营桥下至右安门一带绕一个大圈子。而“金泰城•丽湾”开车可以直接出小区北门，向东即可到达二环主路，这一点绝不可以轻易忽视。

【周边环境】（请参照后文的“步行指数”，以衡量该小区居住性价比）
    “金泰城•丽湾”小区位于丰台西二环地区，周边生活设施还比较完善，尤其以北面金融街延长线和南侧丽泽路沿线比较成熟。

    周边学校分布比较多，有北京小学分校，第一实验小学，右安门大街第二小学等；北京师范大学附属中学，北京市育才学校中学部，北京市第十四中学，华夏女子中学、北京市第六十六中学等。 （学校较多，但最近的步行也要超过15分钟，建议有购房意向的猪猪还是自行考察一下为好。）

    此外在右安门--菜户营附近有首都医科大学、首都经贸大学、中国戏曲学院；华联超市、美廉美超市、菜百等多家商场；交通银行，农业银行，建设银行，工商银行；莲花河西200米有一家邮局。

    附近有中国中医研究院广安门医院，宣武医院，电力医院，白纸坊医院等。餐饮有湘鄂情、深圳大厦、郭林家常菜等。

    北侧规划建设6万平米的绿化带，如果如期完成，将是这一地区一道美丽的风景线。

【楼盘特色】
1、 丰台西二环地区绿化环境较好楼盘
“金泰城•丽湾”小区北侧将植造一片6万平米的绿化带，小区被植被围绕，对居住生
活质量有明显的提高。如此大面积的绿化在二环地区是非常罕见的。

2、 区内小区内绿化率一般的楼盘
“金泰城•丽湾”小区内的绿化率为34%，在这一地区处于中档水平。不过与北侧的绿化带相呼应，连成一体，则给人耳目一新的感觉。

3、 区内容积率相对满意的小区
“金泰城•丽湾”小区容积率为2.52，作为高层项目，这样水平的容积率在二环地区还是相对令人满意的，可以给居民休闲居住提供较大的空间。比较一下就能知道，项目西边被誉为国际公馆的“顺驰蓝调”容积率为2.80，而其东面的这一带较早开发的“鹏润家园”的容积率竟然达到了5.60，比“金泰城•丽湾”多了一倍有余。可以想象一下，如果现在还有如此高的容积率，您可能连看一眼这个项目的兴趣都没有了。

4、 区内房屋使用率一般的住宅
“金泰城•丽湾”小区使用率为81%，在这一地区处于中档水平。

5、 区内户型较单一的小区
“金泰城•丽湾”小区目前出售的房屋基本户型只有4种可供选择，给人选择的空间较小，户型比较单一，且南北通透的两种户型都比较狭长，对户型比较挑剔的客户可能没有太多的吸引力。

6、 区内小户型为主的小区
根据目前开盘的情况来看，提供的房屋为小户型，从60～118平米不等，对年轻人比较有吸引力。但是对喜欢大户型的客户来说，选择的空间不大，不过每栋楼顶层另有4～6套150～190平米的复式户型可供参考。

7、 区内升值空间较大的小区
“金泰城•丽湾”小区位置优越，交通便利，以小户型为主，购买压力相对不大，另外日后出售、出租都有较大的购买群体可供选择。

8、 区内价格相对较高的楼盘
“金泰城•丽湾”小区与周边楼盘项目相比，价格略高500～1000元/平米，根据一号楼与八号楼的价格比较，以后开盘的几栋楼的价格还会有所提高。

9、 区内综合性能较高的楼盘
“金泰城•丽湾”小区集住宅、写字楼、SOHO商务楼、临街商铺于一体的22万平米的建筑综合体。建成后综合使用性能较高，配套齐全。希望不要发生随意变更规划的情况。

【步行指数】 
（注：【步行指数】为小诸葛创立的衡量小区周边建设、市政配套、超市商场、银行邮局、学校书店、娱乐休闲等生活质量的参考指数。满分为10，指步行时间6分钟以内可到达的目的地；每增加2分钟减少1分，依此类推。超过25分钟为最低指数0。综合指数为所有得分相加后除以步行实测项目所得到的结果。郑重声明:步行指数仅供参考,不做为购房置业的必要参照依据，也不承担由此产生的任何直接与连带责任。）

    以下是小诸葛在“金泰城•丽湾”周边区域的步行实测，考查地点包括：西南二环（金融街延长线）、南二环（右安门—菜户营）、丽泽路（菜户营桥－丽泽桥）、菜户营南路、广安门外大街、马连道区域。 （以下指数均指从售楼处至考察地点的步行时间）

至菜户营公交车站        5分钟    步行指数10
至鹏润家园工商银行      6分钟    步行指数10
至大观园                17分钟   步行指数5
至城南旧货市场          7分钟    步行指数10
至佑安医院              15分钟   步行指数6
至马连道佳乐福超市      33分钟   步行指数0
至北京农村商业银行      7分钟    步行指数9
至丽泽路邮局            11分钟   步行指数8
至中国石化加油站        3分钟    步行指数10
至丽泽长途汽车站        18分钟   步行指数4
至800路公交车总站      5分钟    步行指数10
至丰台体育中心          20分钟   步行指数3
至北京十四中学（市重点）17分钟   步行指数5
至天陶城南市场（菜市场）9分钟    步行指数8
■综合指数  7


【综合评价】

    在进行综合点评之前，一定要提醒您注意这样一个细节：在售楼处，小诸葛看到开发商将“业主临时公约”作为商品房销售合同的附加条款，这是“看上去很美”的一种做法，表面上看来是先行为业主进行了入住后的全面考虑，也为今后小区成立业主委员会作了很好的铺垫工作，但是其中隐含了一个非常大的隐患，因为从法律意义上讲，由于前期物业是开发商指定的，业主没有办法自行选择，而“金泰物业公司”与开发商的关系是谁都知道的。在物业管理和业委会相关条例中表达过这样一个概念：业委会成立后，可以自行选聘物业公司，前期物业同时寿终正寝，也就是说只要在成立业委会的时候由业主大会选聘了其他的物业公司，现在的“金泰物业”就必须无条件撤出小区。而这个“临时公约”的签订却意味着只要您签字认可，在入住后“金泰物业”就成了法定的物业服务机构，如果“金泰物业”能够很好地遵守物业服务规范，保证小区的物管质量，做到多数业主认可那还好说，否则业主们再想换一个其他的物业公司来对小区进行物业服务的话，那就要召开业主大会，还要经过三分之二以上的业主投票通过才可以罢免现有的物业公司，这个难度可想而知。所以希望您在购房前要对此进行仔细斟酌。

    综合来看，“金泰城•丽湾”项目位于西南二环，地理位置比较优越，交通便利，出行方便，周边配套设施相对齐全。同时，作为离市中心最近的城市绿化带项目，小区周边大面积的绿化带，区内未来综合使用性价比还不错。虽然单价不低，但以中小户型为主，总价得到了较好的控制，为年轻购房者减少了首付比例，也相应降低了还款压力（但要考虑2.80元/平米/月的物业费）。同时随着周边楼盘的开发，再加上毗邻的鹏润家园在西南二环的示范作用，“金泰城•丽湾”也具备一定的升值潜力，对普通白领一族来说还是相当值得考虑的居住之选。       

               地产小诸葛“东湖湾”楼盘考查记（前期图文完全版）

               地产小诸葛■楼盘考查记之 “亿城•天筑”（一）

               Re:地产小诸葛■楼盘考查记之 “亿城•天筑”评述（二）

               地产小诸葛“风景CLUB”楼盘考查记

            地产小诸葛“丽水莲花”看楼记


               地产小诸葛“东湖湾”楼盘考查记（前期图文完全版）

               地产小诸葛“鼎立水岸家园”楼盘考查记（完全版）[附多图实拍照片]

             地产小诸葛“保利金泉广场”楼盘考查记[附多图实拍照片]

   （以下是小诸葛拍摄的金泰城丽湾售楼处和周边环境的一组照片 仅供参考）

 
从菜户营桥上看售楼处

 
富丽堂皇的售楼处在一年半后将被拆除

 
全部楼盘正面图（沙盘）  最前面是两座商业楼和会所

1号楼（沙盘）于10月15日开盘  已经在9就开盘预售的8号楼基本售罄

在售楼处内拍照时遇到了保安的强行阻拦

远望正在施工的8号楼

8号楼地下车库部分施工场景


整个地下车库的施工场景  在售楼处了解到车位比例为1：1

8号楼塔吊和地下基础工程进展情况

 
这里是未来1号楼的位置 目前地面拆*迁工作还未完全实现

从西北方向看未来1号楼的位置

从东南方向看未来小区与顺驰蓝调的位置关系

从西面看正在建设的8号楼与鹏润家园的位置关系

正在运送钢筋工料的工程车

小区东面近邻的铁路与正在施工的8号楼（塔吊）的位置关系

午后 火车通过及行人等候时的场景

铁道路口的标牌 说明火车经过的频率还是不算太低的

等候火车通过时 行人和车辆排起了长龙

 
市场离小区步行只有几分钟 购买蔬菜水果等日常用品比较方便 但是脏乱差的环境恐怕与小区中高档的生活定位不相符合 如果去家乐福超市 那就需要到马连道才行

小区东面近邻西南二环 公交路线繁多 交通非常便利

这是菜户营桥北面引桥下午1：20分的车流情况

1999年开盘销售的鹏润家园 在西南二环起到了商品住宅的示范作用

小区距离最近的工商银行只有7、8分钟的步行路程

出小区向二环、三环等各个方向均比较便利

小区门口向东就是800路公交总站

菜户营桥下西侧就是988和944路公交总站

售楼处向西不足100米是中国石化的加油站 有人说存在隐患 有人说加油方便 就看您怎么想了

北京正午 菜户营桥往丽泽桥方向的车流状况

丽泽长途汽车站距离小区步行大概20分钟就可到达

                                                                     （全部图文 完  ）