主题：房价为何居高不下——与大家商榷

房价为何居高不下——与大家商榷
                               ——对威海房价上涨的感想
随着宏观调控效果的逐渐显现，各地房地产市场纷纷出现不同程度的价格回稳，但威海的房地产市场在走过半年的僵持期之后，价格非但没有下跌，而且相当部分楼盘的价格继续走出上扬的行情，特别是近期规划拍卖的一些项目，销售价格屡创威海的新高，如尚城国际二期、文化名居、翠竹园、春天花园二期、竹海花苑、金猴金色家园二期等这些在去年年底、今年年初开盘的项目基价都不同程度的高于以前，定价和销售丝毫未受宏观调控的影响。
    是什么让威海的房价居高不下呢？真的想媒体报道的那样，开发商个个都是奸商吗？答案显然是否定的，资本的逐利性和市场竞争，必然导致一个行业由暴利走向平均利润，而房地产行业的门槛也不是很高，甚至可以说，任何有钱的人都可以投资房地产，但为什么房地产的价格降不下来呢？这就是垄断在中间作祟。
众所周知，房地产分为三级市场，一级市场被政府（代表国家和人民）垄断，二级市场由开发商垄断，三级市场有炒房的、投资的、洗钱的、转移财产的、总之有钱不愁住房的人在垄断。
试想一下，在这种市场条件下，房价能降吗？
我们仿佛又看到，计划经济体制下的畸形市场关系，政府高价批租土地，开发商重金包装，加高利售出，有钱有权的人大量吃尽，待价而沽。
学过资本论的人都知道，土地级租理论，简单的说就是地价越高，追加的投资就越高，产品的价格会更高，这是一个不断被   放大的效应，他包含了蝴蝶效应和马太效应两种后果，因此，现在的调控很难制止他，因为现在调控的是飓风，但导致飓风的蝴蝶还在不断的煽动翅膀，同样道理，是地主让仆人使劲赚钱的，并不断的让他赚更多的钱，但调控的是仆人却不是地主，这样舍本逐末、头痛医脚的做法能治病吗？
让我们重新审视这个流程，看看病症究竟在哪里？市场经济的竞争规律是达到资源的最优配置，这里的最优是靠资本（这里包括货币资本和权力资本，在现阶段的中国，后者甚至更好用）说话的，这在二级市场和三级市场都得到了充分的体现，虽然是垄断，但是具有市场竞争性，符合市场规律。
但一级市场呢，他是房地产市场垄断的根源，因为房地产的稀缺性根本就是土地的稀缺性，土地市场作为房地产市场的源头，从开始就决定了其终端的产品和价格。
既然土地市场作为一个特殊的产品市场来运作，我们来看看他的营销模式，我们用简单的4p来分析：
产品是土地，但其价值却是使用价值，因此土地使用性质、密度、容积率、配套、技术、材料等指标无不进行高档定位，商住加公建的性质、低密度低容积率、高绿化高配套、新技术新材料等无不显示这块地的产品价值；
价格，土地的价格评估方法有很多种，这里也不想多讲，比较常用的是市场法，就是根据同地段、同类型、同性质的房地产市场价格倒推出土地的市场价格，这种方法看似科学，孰不知其参照的房地产市场价格的制定也参照了土地拍卖价格，这样形成恶性循环，土地价格被不断的推高； 
渠道，土地的销售渠道有划拨、协议出让、招、拍、挂，现在的主要渠道是招、拍、挂，这种形式只有在市场竞争中属于完全垄断市场的情况下才能发挥最大作用，就象一个地区只有一个医生，病人找他看病，诊费只能由他定，如果同时有N个人求诊，排除其他因素，他只会为出价高的人服务，这种渠道能尽可能的取得利润的最大化，作为经营单位，这是最佳选择。
促销，大家都知道促销是围绕着另外3P展开的，包装、提升土地的使用价值、提高土地价格、宣传推广促使更多的人参与土地竞争。
这样，房地产的一级市场运做完了，同理，二级也照此运做，但就不止4P这么简单了，8P、16P甚至4C等等，作为开发商是市场竞争的直接参与者，对市场规律的运做和把握要比政府拿手的多，更何况有众多的专家、学者的指点和参与呢，这中间哪个环节是免费的，价格能不涨吗？但谁又能说这是错的吗？因为允许政府追求利润最大化，开发商为什么不能，凭什么不能呢？（这里假设的是在合理合法的理想条件下，现实复杂）。记得以前看过一篇文章，说大连天津街改造是政府忽悠开发商、开发商忽悠投资户，一针见血，话糙理不糙。
回过头，再说威海，市区（包括两个开发区和环翠区及张村）所有的城市居住用地规划，都必须建1：1的停车位，地上不超过10%，全部地下。如按每户一个地下车位，成本就是7万元左右，摊到70平米的上，每平米就增加1000元的房价。
且不说成本和价格增加多少，单论此规划定位、功能定位，这种土地盖出的房子是给普通百姓住的吗？有车有房是比较理想的生活，但车在中国绝对是奢侈品中的奢侈品，车位则是更顶级的奢侈品了，但在威海这却是每块土地拍卖的硬性指标，这说明威海的房地产从土地市场就开始定位为中高档以上。
上述车位的例子，只是威海的特例，其他城市可能不存在，但类似的土地指标很多，大家留心就会发现，土地市场的产品定位很少定位在中档以下，因为政府作为土地的经营者，也怕贱卖了自己的产品。
上一轮的调控历时一年多，把一个行业搞的就象阶级敌人，批斗加改造，这次的调控又将开始，但是真的是对症下药吗？真的不希望把好人治成病人，希望医生能找到病灶、写出病理，再根据药理开方子拿药，否则瞎治一气，后果将很难想象。
说到这，先告一段落吧！
抛砖引玉，希望大家踊跃发言！俺也会接着和大家探讨
……                            
2006年5月9日

ZF其实比谁都怕房价跌,调控抑制涨幅都是为了防止崩盘,但现在种种迹象表明崩盘的日子可能不远了!估计这次ZF也防不住了

邹涛简介:男,深圳市民,中华人民共和国公民,资深民间公益志愿者。这位32岁的年轻人，目前是一家公司的执行董事，年收入几十万元，并不属于买不起房的群体。当被问起为什么发起“不买房行动”，他反问道：“你听过赵本山那个关于救人的笑话吗？”笑话里，一个孩子掉进河里，很多人围着看热闹，却无人下河救援。直到一名看客被身后的人一脚踹了下去，才不得不把孩子救上岸。上岸后有人采访他，问他为什么救人，他只好说自己是被一股力量踹下去的。
4月26日，邹涛在深圳奥一网和自己的个人博客上发表了《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，号召市民们持币待购，对抗炒家。
“即使我们再省吃俭用，依然在这个城市买不起一套房子”，“为了不做‘房奴’，为了一辈子不要再背负沉重的债务”，这份公开信号召说，“深圳楼价一日不降到市民可以接受的程度，我们就坚决不买房；让我们一起行动起来，在近3年之内不要买房，您要做的，只需要持币观望，等待就可以了。”
。“五一”期间，深圳召开第26届春季房地产交易会，邹涛当真带着10盒“不买房行动”名片和签名表，往会展中心一站，一边派发名片，一边邀请市民签名参与。邹涛此举被当地媒体称为“搅局春交会”。

我认为我也应该停止购房