、典型区域分析


表：2006年7月八大区域典型住宅项目成交情况



　
 

销售套数
 

销售面积
 

销售金额
 

销售均价
 



(套)
 

(m2)
 

(万元)
 

(元/m2)
 



东部商务区
 

389
 

45919
 

54679
 

11908
 



城市中心区
 

226
 

32969
 

37437
 

11355
 



奥运中心区
 

281
 

27691
 

24564
 

8871
 



中关村核心区
 

852
 

98921
 

86371
 

8731
 



东部发展带
 

471
 

56089
 

40836
 

7281
 



西部发展带
 

742
 

85375
 

63635
 

7454
 



南城区
 

212
 

23579
 

19155
 

8124
 



远郊区县
 

276
 

27191
 

13329
 

4902
 



合计
 

3449
 

397735
 

340007
 

8549
 






中关村核心区典型住宅项目成交量最大，东部商务区典型住宅项目成交均价最高。


 


 7月份，八大区域典型住宅项目共成交3449套，成交面积39.77万平方米，实现销售金额34亿元。其中，成交量最多的区域是中关核心区，本月成交852套，占全部典型住宅项目的24.7%；其次是西部发展带，共成交742套，占全部典型住宅项目的21.5%；成交最少的区域是南城区，本月仅成交212套。


典型住宅项目成交价格8549元/平方米，与上月相比小幅上升。


 


 7月份，八大区域典型住宅项目成交均价8549元/平方米，比上月上升25元/平方米，上涨幅度为0.3%。其中成交均价最高的仍是东部商务区，为11908元/平方米，比上月下降17.3%；城市中心区和东部发展带典型住宅项目成交均价分别为11355元/平方米和7281元/平方米，与上月相比有小幅下降，下降比例分别为3.4%和2.7%；中关村核心区典型住宅项目成交均价8731元/平方米，基本保持上月水平；其他区域典型住宅项目成交均价均有不同程度上涨，幅度最大的是远郊区县，与上月相比上涨了22.9%。


 2.1东部发展带


表：2006年1-7月东部发展带典型住宅项目成交情况



东部发展带
 

销售套数
 

销售面积（万㎡）
 

销售金额（亿元）
 

成交均价（元/㎡）
 



1月
 

766
 

95991
 

60571
 

6310
 



2月
 

471
 

53897
 

36774
 

6823
 



3月
 

1197
 

143443
 

104584
 

7291
 



4月
 

1182
 

135133
 

97262
 

7197
 



5月
 

1232
 

141415
 

108369
 

7663
 



6月
 

643
 

78980
 

59082
 

7481
 



7月
 

471
 

56089
 

40838
 

7281
 



合计
 

5962
 

704948
 

507480
 

7199
 






 东部发展带：7月市场成交量继续下滑27%，成交均价小幅下跌2.7个百分点，市场出现双降现象。


 


 2006年7月，东部发展带区域典型住宅项目总成交量471套，与6月相比下降26.75%，成交面积5.61万平方米，较上月下降28.98%.。其中成交量表现最强的属豆各庄板块典型住宅项目，7月共成交120套，占东部发展带典型住宅项目成交总量的25.5%；百子湾板块典型项目本月成交量也达到116套，占区域总成交量的24.6%；两者合计超过了50%。本月成交量缩减最多的是东南四环板块典型住宅项目，成交套数仅为9套，比上月减少了84.2%。


 


 7月份，东部发展带区域典型住宅项目成交均价为7281元/平方米，较上月下降了2.67%。 其中，成交价格最高的是太阳宫板块，同时成交均价涨幅也最大，本月成交均价达14776元/平方米，比上月增长60%；成交均价最低的是通州中心板块，本月成交均价为4555元/平方米，比上月下降了1.2%。


 典型住宅样本项目分析：


万象新天——定福庄板块


中国首个海外生活社区——万象新天


万象新天地处北京朝阳北路沿线，8公里近距CBD，朝阳北路、朝阳路、京通快速、姚家园路贯穿东三、四环。万象新天由世界排名前三强的美国NBBJ和HOK公司担纲整体规划设计，社区低板、塔楼、TOWNHOUSE等建筑类型丰富；内部1000米立体景观峡谷、2.7万平米中央绿地、北部133万平米高尔夫公园等景色优美怡人；6.8万平米大型商业中心、6500平米综合运动会所、3800平米社区幼儿园等配套现代完善。万象新天之峡谷TOWNHOUSE——万象墅、海外风情小镇——万象街公寓、7000平米临街旺铺——万象商业街，已全面醇熟呈现，紧邻133万平米高尔夫公园的公园风景区，也即将盛势推出，海外生活完美进行时。


 表：万象新天项目基本预售情况 


项目名称
 

批准销售总套数（套）
 

批准销售总面积（㎡）
 

可售套数（套）
 

可售面积（㎡）
 

已签约套数（套）
 

已签约面积（㎡）
 

签约率（套）
 

退房率
 



万象新天
 

2969
 

356392.76
 

539
 

78251.87
 

2430
 

278140.89
 

81.85%
 

1.01%
 






 截至2006年7月31日万象新天项目已批准预售2969套，其中已签约2430套，签约率达81.85%；已开盘项目销售已近后期。万象新天2006年以来月均销售80余套；预计9月，万象新天公园观景公寓还将有1000余套公寓开盘销售。


 


 户型面积主要分布在80（含）-100平方米、120（含）平方米以上两个区间，共有住宅2151套，占上市总套数的72.45%；受供应的影响，成交户型面积也主要集中在80（含）-100平方米和120（含）平方米以上两个区间。从销供情况看，100（含）-120平方米、80（含）-100平方米之间的户型销供比较大，成交情况较好；120（含）平方米以上，特别是140（含）平方米以上销供比相对较低，成交情况没有其它面积户型的好。


 


 万象新天7月成交均价为7231元/平方米。万象新天有普住、公寓、别墅等物业类型丰富，各产品之间售价的不同，使得每月的成交均价有小幅波动，但进入2006年以来，价格整体趋势上涨，涨幅达27.21%。


 


 万象新天项目购买人群主要为本市城镇居民和外省个人，其所占比例分别为54.65%和37.70%；外籍人士所占的比例为0.58%。


典型住宅样本项目分析： 


桃花岛——通州轻轨板块


“桃花岛”尽显江南境界，锦绣人家


“桃花岛”景观社区地处通州梨园核心区域，北靠梨园站，南邻京沈高速，所处地段是未来通州大居住区中的主要商业繁华区，发展潜力无限。低层、低密的“桃花岛”景观社区以高标准为前提，采用围合式设计，全部为4-6层的低层板楼。项目还创新采用外挂悬梯的入户方式，最大限度的减少了公摊面积，实现了高达99%的使用率，在创新楼盘众多的北京，这可以说是独一无二的。小区内配套服务设施功能齐备，除了3000平米独立会所，还引进知名双语幼儿园。桃花岛绿化率高达30%，社区景观汲取江南水乡风韵，营造宅前宅后溪流穿过的生态居境，低层、低密，江南风情园林设计独具匠心。以上特色将极大丰富社区业主的生活所需，进而提升社区的高品质时尚气度，项目尽显江南境界，锦绣人家。


 表：桃花岛项目基本预售情况



物业名称
 

批准销售总套数（套）
 

批准销售总面积（㎡）
 

可售套数（套）
 

可售面积（㎡）
 

已签约套数（套）
 

已签约面积（㎡）
 

签约率（面积）
 

退房率
 



桃花岛
 

1007
 

104271.86
 

392
 

42919.29
 

615
 

61352.57
 

61.07%
 

0.00%
 






截至2006年7月31日桃花岛项目项目已批准销售住宅1007套，已经签约615套，签约率达61.07%，2006年平均每月销售近50套；1007套住宅中有349套为近期获批准刚上市住宅，项目供应充足。 


 


 桃花岛户型面积主要分布在80（含）-100平方米，上市454套，占总上市套数的45.08%，其他户型面积分布较均匀。从不同建面段的销供情况看，60（含）-120平方米的户型销供情况较好，销供比在0.65-0.70：1之间，特别是100（含）-120平方米段的户型，销供比达到0.70：1；120（含）平方米以上销供比相对较低不到0.50：1。


 


 2006年以来，桃花岛项目成交均价节节攀升，1月成交均价为3939元/平方米，7月成交均价上涨到4986元/平方米，涨幅达到26.58%。


 


 


2.2西部发展带

 表：2006年1-7月西部发展带典型住宅项目成交情况



西部发展带
 

销售套数
 

销售面积（万㎡）
 

销售金额（亿元）
 

成交均价（元/㎡）
 



1月
 

757
 

80442
 

49861
 

6198
 



2月
 

511
 

62354
 

41555
 

6664
 



3月
 

660
 

82453
 

61211
 

7424
 



4月
 

1282
 

153227
 

106117
 

6925
 



5月
 

868
 

102382
 

71748
 

7008
 



6月
 

572
 

68094
 

47911
 

7036
 



7月
 

742
 

85375
 

63635
 

7454
 



合计
 

5392
 

634327
 

442037
 

6969
 






西部发展带：7月成交量增长近30%，成交均价上涨6个百分点，市场认可度依旧。 


 


 2006年7月，西部发展带区域典型住宅项目总成交量742套，与6月相比上升29.7%，成交面积8.54万平方米，较上月增加25.4%.。其中成交量表现最强的属石景山路板块典型住宅项目，7月共成交408套，比上月增加了1.85倍，占西部发展带典型住宅项目成交总量的55%。本月成交量最少的是京开低密板块典型住宅项目，成交套数仅为2套，比上月减少了93.9%。


 


 7月份，西部发展带区域典型住宅项目成交均价为7454元/平方米，较上月上升了5.94%。 其中，成交价格最高的是玉渊潭板块典型住宅项目，本月成交均价达12911元/平方米，环比下降了18.8%；成交均价最低的是长辛店板块典型住宅项目，本月成交均价为4721元/平方米，比上月增加2.59%。


典型住宅样本项目分析：


远洋山水——石景山路板块


远洋山水项目位于长安街西延长线玉泉路路口西南侧，是中远房地产开发有限公司在长安街沿线开发的又一大型房地产项目。总占地面积204公顷。其中开发建设用地45.84公顷；大型绿化用地114公顷，分布在石景山路南北两侧，项目绿化率达到56%。项目拟建设成总建筑面积130万平方米以上，配套完善、环境优美、适宜居住的大规模高尚社区。


 表：远洋山水项目基本预售情况



物业名称
 

批准销售总套数（套）
 

批准销售总面积（㎡）
 

可售套数（套）
 

可售面积（㎡）
 

已签约套数（套）
 

已签约面积（㎡）
 

签约率（套）
 

退房率
 



远洋山水
 

6762
 

788190.44
 

198
 

61023.25
 

6564
 

727167.19
 

97.07%
 

0.09%
 






 截至2006年7月31日远洋山水项目已批准预售6762套，已经签约6564套，签约率达97.07%。目前远洋山水已批准的住宅已基本售罄；2006年以来，远洋山水月均销售近220套；在2006年年底远洋山水南区二期还将有6栋楼开盘入市。


 


 户型面积主要分布在100（含）-120平方米、120（含）-140平方米两区间，上市套数分别为2084套和1412套，两者合计占总上市套数的51.70%，其他户型面积分布较为均匀。从单套建面段供销情况看，80平方米以下的户型已基本售罄，只存少量较大户型的尾房。


 


 远洋山水项目进入2006年以来，成交均价一路走高。2006年1月成交均价5738元/平方米，上涨到7月7333元/平方米，涨幅高达27.80%。


 


 远洋山水项目购买人群主要为本市城镇居民和外省个人，截至到2006年7月底，两者所占比例分别为68.42%和28.66%，其中外省个人所占的比例在本月有所增加，0.53个百分点；外籍人士购买相对较少，仅占0.34%。


2 .3南城区


表：2006年1-7月南城区各板块典型住宅项目成交情况



南城区
 

销售套数
 

销售面积（万㎡）
 

销售金额（亿元）
 

成交均价（元/㎡）
 



1月
 

394
 

41940
 

24217
 

5774
 



2月
 

266
 

28958
 

18010
 

6219
 



3月
 

343
 

33435
 

21682
 

6485
 



4月
 

654
 

67255
 

44038
 

6548
 



5月
 

421
 

48525
 

34750
 

7161
 



6月
 

375
 

39389
 

28664
 

7277
 



7月
 

212
 

23579
 

19156
 

8124
 



合计
 

2665
 

283081
 

190516
 

6730
 






 南城区：区域市场需求减缓，成交量继续下滑43%，成交均价涨幅11.6%。


 


 2006年7月，南城区域典型住宅项目总成交量212套，与6月相比下降43.4%，成交面积2.36万平方米，较上月减少了40.1%。其中成交量表现最强的属洋桥板块典型住宅项目，7月共成交86套，比上月较少了11套，占南城区典型住宅项目成交总量的41%。本月成交量最少的是方庄板块典型住宅项目，成交套数仅为7套。


 


 7月份，南城区域典型住宅项目成交均价为8124元/平方米，较上月上升了11.6%。各板块中除方庄板块典型住宅项目本月成交价格有所下降，其他板块典型住宅项目均有小幅上涨。其中，成交价格最高的是草桥板块典型住宅项目，本月成交均价达8552元/平方米，环比上升了8.7%；成交均价最低的是蒲黄榆板块典型住宅项目，本月成交均价为7391元/平方米。


 2.4中关村核心区


 表：2006年1-7月中关村核心区各板块典型住宅项目成交情况



中关村核心区
 

销售套数
 

销售面积（万㎡）
 

销售金额（亿元）
 

成交均价（元/㎡）
 



1月
 

614
 

89509
 

71321
 

7968
 



2月
 

414
 

50865
 

39183
 

7703
 



3月
 

348
 

48982
 

47004
 

9596
 



4月
 

928
 

106823
 

79171
 

7411
 



5月
 

420
 

47087
 

35601
 

7561
 



6月
 

753
 

86196
 

75640
 

8775
 



7月
 

852
 

98921
 

86368
 

8731
 



合计
 

4329
 

528383
 

434289
 

8219
 






中关村核心区：区域成交总量小幅上涨，成交均价基本稳定略有下降。 


 


 2006年7月，中关村核心区典型住宅项目总成交量852套，与6月相比上升13.1%，成交面积9.89万平方米，较上月增加了14.8%。其中成交量表现最强的属回龙观板块典型住宅项目，7月共成交452套，比上月上涨1.7倍，占中关村核心区典型住宅项目成交总量的53%。本月成交量最少的是中关村南中心板块典型住宅项目，成交套数仅为1套。


 


 7月份，中关村核心区典型住宅项目成交均价为8731元/平方米，基本保持了上月水平，同时，各板块典型住宅项目均有小幅上涨。其中，成交价格最高的是中关村南中心板块典型住宅项目，本月成交均价达16226元/平方米，环比上升了62.3%；成交均价最低的是回龙观板块典型住宅项目，本月成交均价为6066元/平方米，环比上升了0.46%。


2 .5东部商务中心区


表：2006年7月东部商务中心区各板块典型住宅项目成交情况



东部商务中心区
 

销售套数
 

销售面积（万㎡）
 

销售金额（亿元）
 

成交均价（元/㎡）
 



1月
 

351
 

33344
 

39513
 

11850
 



2月
 

298
 

28684
 

33727
 

11758
 



3月
 

386
 

41915
 

52697
 

12572
 



4月
 

554
 

65878
 

102655
 

15583
 



5月
 

401
 

55525
 

101255
 

18236
 



6月
 

357
 

54243
 

78109
 

14400
 



7月
 

389
 

45919
 

54679
 

11908
 



合计
 

2736
 

325508
 

462634
 

14213
 






 东部商务中心区：成交情况基本稳定，受个别典型住宅项目影响，成交价格降幅17.3%。


 


 2006年7月，东部商务中心区典型住宅项目总成交量389套，与6月相比上升8.96%，成交面积4.59万平方米，较上月下降了15.4%。其中成交量表现最强的属朝阳北路板块典型住宅项目，7月共成交123套，比上月上涨将近1倍，占东部商务中心区典型住宅项目成交总量的31.6%。本月成交量最少的是中CBD核心板块典型住宅项目，本月没有成交量。


 


 7月份，东部商务中心区典型住宅项目成交均价11908元/平方米，比上月下跌了17.3%，主要原因是由于该区域内部分高端典型住宅项目本月没有销量，拉低了整个区域的成交价格。其他板块典型住宅项目成交均价基本保持稳定，略有涨幅。其中，成交价格最高的是东直门-燕莎板块典型住宅项目，本月成交均价达19501元/平方米，环比上升了1.80%；成交均价最低的是朝阳北路板块典型住宅项目，本月成交均价为7572元/平方米，环比上升了1.98%。