1、总体行情分析


1.1典型住宅指数分析





2006年上半年北京典型住宅指数上涨到1226点，累计涨幅226点，环比下降1点。


2006年上半年北京典型住宅指数呈现逐月上升的趋势，从1月上涨到6月的1226点，累计涨幅达226点，其中5月最高为1227点，6月“国六条”的实施对市场产生一定影响，住宅典型指数略有下降至1226点，成交均价为8524元/平方米，与5月份相比基本持平。


1.2北京住宅市场分析


2006年上半年供应量同比下降26%，宏观调控引发市场观望，6月住宅供应大幅下降。





2006年1-6月，全市共上市住宅57690套，同比下降20.5%，上市住宅面积695.1万平方米，同比去年上半年下降了25.8%。


各月度之间住宅上市量波动较大。2月份受春节的影响，住宅上市量处于最低谷，仅为2551套；3月份开始，住宅供应量逐渐增大，于5月份达到最高点，为11917套；6月份为国家新一轮宏观调控政策出台后的第一个月，本轮政策相比去年更具有操作性，在地方细则尚未出台前，市场不确定因素较强，房地产企业出现观望气氛，减缓了推盘速度，导致本月住宅市场上市量大幅下跌34%，仅为7833套。


朝阳、丰台领衔城八区，通州、昌平是郊区县供应的主力。





从2006年上半年各区县住宅供应情况来看，城八区共上市41965套，占全市72.7%；郊区县共上市15725套，占全市27.3%。城八区中，朝阳、丰台两区是供应的主力，上半年两区共上市住宅32264套，占城八区住宅上市总量的76.9%。郊区县中，通州、昌平是郊区县供应的主力，上半年两区共上市住宅8816套，占郊区县住宅上市总量56.1%。


90平米以下户型供应比例32%





从2006年上半年北京住宅上市户型面积分布看，主要集中在60(含)-90平方米、90(含)-120平方米、120(含)-160平方米三个档次。其中60(含)-90平方米区间的住宅占22% 90(含)-120平方米区间的住宅占29%， 120(含)-160平方米区间的住宅占25%。


上半年上市的住宅中，90平方米以下面积户型的比例为32%，与九部委意见“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的要求相差较远，一方面说明90平方米以下面积户型相对供应不足，另一方面说明达到宏观调控政策要求有较大的难度。


2006年上半年北京住宅销供比1.2：1，市场供不应求现象依旧明显。





2006年上半年北京市成交商品住宅69198套，成交面积846.5万平方米，与去年上半年基本持平。上半年商品住宅销售供应比接近1.2:1，市场供不应求迹象较为明显。


从上半年各月住宅成交量来看，呈现一个先升后降的趋势，1、2月份，受春节影响，住宅成交量较小，每月平均成交7、8千套，3月份住宅销售市场开始恢复，4月份成交量达到最高点15000多套，但5、6月份销量又开始下降，6月份成交量12118套，比最高的4月份减少了3000多套。


城八区成交住宅近80%分布在朝阳、丰台两区，郊区县昌平、通州成交占据半数以上。





从各区县住宅成交情况来看，上半年城八区共成交商品住宅51777套，占全市的75%，略高于城八区商品住宅上市量占全市的比例；郊区县共成交商品住宅17421套，占全市总成交量的25%。


城八区中，朝阳、丰台两区既是供应的主力区也是消化的主力区，上半年两区共成交住宅40244套，占城八区住宅成交总量的77.7%。郊区县中，昌平、通州两区上半年分别成交商品住宅4658套和4608套，分别占郊区县成交量的26.7%和26.5%，是郊区县中商品住宅消化最大的两个区县。


各户型面积段均呈现供不应求，大户型销供比最高，供需矛盾更加突出。





从北京上半年住宅成交户型面积看，主要集中在60(含)-90平方米、90(含)-120平方米、120(含)-160平方米三个档次，其中60(含)-90平方米区间的住宅占18% 90(含)-120平方米区间的住宅占29%， 120(含)-160平方米区间的住宅占27%。


对比2006年上半年上市情况看，各户型面积段销售供应比均超过1，说明各阶段市场供应均表现为供不应求。其中160平方米以上大户型消化速度快于中小户型，市场认可度更高。


两居及三居住宅被市场看好，成交比重分别达到35%和30%。





从上半年各类户型住宅成交套数比来看，两居和三居更被市场看好。上半年北京成交的商品住宅中，两居及三居成交比例分别为35%和30%。其中，两室两厅、三室两厅成交的比例分别为23%和25%，是市场中最受青睐的两种户型。


外省个人成为北京住宅购房人群中不可忽视的力量。





从商品住宅购房人群来看，近60%为本市居民，36%来自外省个人，其它人群占5%。外省个人成为北京住宅购房人群中不可忽视的力量。


2006年上半年住宅市场成交价格稳中有升，累计涨幅达9.3%。





2006年上半年北京商品住宅成交均价处于稳步上升趋势，由1月7495元/平方米，上涨到5月8202元/平方米，上涨幅度达9.4%。6月份随着以“国六条”为代表的新一轮宏观调控政策的出台，北京商品住宅成交价格趋于平稳，为8191元/平方米，同比上涨了11.7%，上半年累计共涨幅9.3%。


北京房价“东富西贵”。





从各区县商品住宅成交均价来看，由于历史原因北京房地产市场早已形成东富西贵，东城、西城上半年住宅成交均价分别为17842元/平方米、14240元/平方米，远高于处于第二集团海淀、宣武、崇文、朝阳的1万元/平方米左右的均价。郊区县中，上半年住宅成交均价处于第一集团的为顺义、开发区、昌平三区，均价最高的顺义为7673元/平方米。
2、典型区域分析


表：2006年1-6月八大区域典型住宅项目销售情况



　
 

销售套数
 

销售面积
 

销售金额
 

销售均价
 



(套)
 

(m2)
 

(万元)
 

(元/m2)
 



东部商务区
 

2347
 

279588.61
 

407955
 

14591
 



城市中心区
 

313
 

47029.03
 

49179
 

10457
 



奥运中心区
 

1442
 

160875.9
 

145721
 

9058
 



中关村核心区
 

3477
 

429461.67
 

347922
 

8101
 



东部发展带
 

5491
 

648859.19
 

466641
 

7192
 



西部发展带
 

4580
 

539398.77
 

374076
 

6935
 



南城区
 

2356
 

249421.48
 

163029
 

6536
 



远郊区县
 

2292
 

248675.68
 

98781
 

3972
 



合计
 

22298
 

2603310.33
 

2053304
 

7887
 






典型住宅成交主要集中在东部发展带和西部发展带。


上半年，全市八大区域77个典型住宅项目共成交22298套，成交面积约260万平方米，平均每个典型项目单月成交接近50套。成交套数最多的是东部发展带和西部发展带，“两带”典型住宅成交比例分别占24%及21%。中关村核心区以成交16%的比例位居第三；东部商务区、南城区、远郊区县成交比例均为10%左右；城市中心区成交量比重最小，仅为1%。





典型住宅项目成交价格按照东北西南、由中心向四周逐级递减。





上半年，北京典型住宅成交均价为7877元/平方米，均价最高的区域东部商务区为14591元/平方米，最低的南城区（除郊区县）为6536元/平方米。考查北京典型住宅区域成交均价可以发现，北京典型住宅价格由高到低，在地域上除了呈现由内到外“发散形”外，还呈现由东-北-西-南的“逆时针螺旋形”，即东边最高，其次为北边，第三为西边，南部最低。


2.1东部发展带


表：2006年1-6月东部发展带典型住宅项目成交情况



东部发展带
 

销售套数（套）
 

销售面积  （万㎡）
 

销售金额 （亿元）
 

成交均价 （元/㎡）
 



1月
 

766
 

95991
 

60571
 

6310
 



2月
 

471
 

53897
 

36774
 

6823
 



3月
 

1197
 

143443
 

104584
 

7291
 



4月
 

1182
 

135133
 

97262
 

7197
 



5月
 

1232
 

141415
 

108369
 

7663
 



6月
 

643
 

78980
 

59082
 

7481
 



合计
 

5491
 

648859
 

466641
 

7192
 






东部发展带：宏观调控政策作用显著，上半年各月成交量波动较大，成交价格稳中有升。


2006年上半年东部发展带区域典型住宅项目总成交量5491套，成交面积64.89万平方米，位居八大区域之首。其中成交量表现最强的属百子湾板块典型项目，上半年共成交1018套，占东部发展带典型住宅项目成交总量的18.53%。各月成交量差异较大，其中2月份受春节影响，成交量达到最低谷，仅为471套；3月-5月成交量基本维持在1200套/月之间，表现出旺盛的需求。6月份受国家宏观调控政策出台的影响，东部发展带区域典型项目在推盘进度上放慢了脚步，且整体市场需求表现出较为浓厚的观望态势，成交量较5月下降近50%，6月仅成交643套。





2006年上半年东部发展带区域典型住宅项目成交均价呈现了较快的上升势头，由1月份成交均价6310元/平方米上升到6月份7481元/平方米，每平米上涨1171元，半年上涨幅度达到18.56%。





2.2西部发展带


表：2006年1-6月西部发展带典型住宅项目成交情况



西部发展带
 

销售套数（套）
 

销售面积


（万㎡）
 

销售金额


（亿元）
 

成交均价


（元/㎡）
 



1月
 

757
 

80442
 

49861
 

6198
 



2月
 

511
 

62354
 

41555
 

6664
 



3月
 

660
 

82453
 

61211
 

7424
 



4月
 

1282
 

153227
 

106117
 

6925
 



5月
 

868
 

102382
 

71748
 

7008
 



6月
 

502
 

58541
 

43584
 

7445
 



合计
 

4580
 

539399
 

374076
 

6935
 






西部发展带：上半年市场需求依旧旺盛，石景山路和花乡两板块成交活跃，各月成交均价持续上涨。


2006年上半年西部发展带区域典型住宅项目总成交量4580套，成交面积53.94万平方米，仅次于东部发展带，位居第二。其中成交量最多的为石景山路板块典型项目和花乡板块典型项目，上半年成交量分别为1066套和902套，两板块典型项目合计占西部发展带总成交量的42.96%。


各月度成交量跌宕起伏，2月典型住宅项目成交量仅为511套，成交面积6.24万平方米；4月份达到成交高峰，全月成交1282套，成交面积15.32万平方米；6月份同样受到宏观调控政策影响，成交量大幅下跌至上半年最低水平，仅为502套，但6月成交面积达到了8.85万平方米，单套成交平均建筑面积达到了176平方米，这表明宏观调控措施出台以后，大户型面积成交占据西部发展带区域主导地位。





2006年上半年西部发展带区域典型住宅项目成交均价从6198元/平方米上涨到7445元/平方米，上涨幅度达到20.12%，其中3月份达到一次成交高峰，成交价格为7424元/平方米，6月份再次超越，成交价格达7445元/平方米。





典型住宅样本项目分析：


远洋山水——石景山路板块


远洋山水项目位于长安街西延长线玉泉路路口西南侧，是中远房地产开发有限公司在长安街沿线开发的又一大型房地产项目。总占地面积204公顷。其中开发建设用地45.84公顷；大型绿化用地114公顷，分布在石景山路南北两侧，项目绿化率达到56%。项目拟建设成总建筑面积130万平方米以上，配套完善、环境优美、适宜居住的大规模高尚社区。


表：远洋山水项目基本销售情况



物业名称
 

批准销售总套数（套）
 

批准销售总面积（㎡）
 

可售套数（套）
 

可售面积（㎡）
 

已签约套数（套）
 

已签约面积（㎡）
 

签约率（面积）
 

退房率
 



远洋山水
 

10013
 

1136867
 

839
 

141468.66
 

9174
 

995398.31
 

87.56%
 

0.46%
 






截至2006年6月30日远洋山水项目已批准销售住宅10013套，已经签约9174套，签约率达87.56%。户型面积主要分布在100（含）-120平方米、120（含）-140平方米两区间，上市套数分别为2837套和2234套，两者合计占总上市套数的50.64%，其他户型面积分布较为均匀。成交户型100（含）-120平方米比重最大，结合上市情况，80（含）-100平方米和120（含）-140平方米两区间销售供应比最为接近1，可见该类户型最被市场所接受。





远洋山水从项目开盘之日起，成交均价一路走高。2006年1月成交均价5738元/平方米上涨到6月6913元/平方米，涨幅高达20.47%。





远洋山水项目购买人群主要为本市城镇居民和外省个人，其所占比例分别为69.11%和28.13%；外籍人士购买相对较少，仅占2.76%。





2.3南城区


表：2006年1-6月南城区各板块典型住宅项目成交情况



南城区
 

销售套数（套）
 

销售面积


（万㎡）
 

销售金额


（亿元）
 

成交均价


（元/㎡）
 



1月
 

394
 

41940
 

24217
 

5774
 



2月
 

266
 

28958
 

18010
 

6219
 



3月
 

343
 

33435
 

21682
 

6485
 



4月
 

654
 

67255
 

44038
 

6548
 



5月
 

421
 

48525
 

34750
 

7161
 



6月
 

278
 

29309
 

20332
 

6937
 



合计
 

2356
 

249421
 

163029
 

6536
 






南城区：整体市场认可度相对较低，各月成交情况稳定，各板块典型住宅项目成交均价小幅上升。


2006年上半年南城区典型住宅项目总成交套数2356套，成交面积24.94万平方米，其中，4月份成交量最高，达654套，其他各月基本保持在300-400套之间。成交总量最多的为草桥板块典型项目和马家堡板块典型项目，上半年分别成交864套和845套，合计占南城区典型项目总成交套数的72.54%。





2006年上半年南城区典型住宅项目成交均价同样出现了快速上涨，由1月5774元/平方米迅速上涨到5月的7161元/平方米，6月份南城区典型项目成交均价有所回落，为6937元/平方米，半年涨幅达到了20.14%。





2.4中关村核心区


表：2006年1-6月中关村核心区各板块典型住宅项目成交情况



中关村


核心区
 

销售套数（套）
 

销售面积


（万㎡）
 

销售金额


（亿元）
 

成交均价


（元/㎡）
 



1月
 

614
 

89509
 

71321
 

7968
 



2月
 

414
 

50865
 

39183
 

7703
 



3月
 

348
 

48982
 

47004
 

9596
 



4月
 

928
 

106823
 

79171
 

7411
 



5月
 

420
 

47087
 

35601
 

7561
 



6月
 

753
 

86196
 

75640
 

8775
 



合计
 

3477
 

429462
 

347920
 

8101
 






中关村核心区：回龙观板块典型住宅项目成交总量最大，区域成交均价稳中有升。


2006年上半年中关村核心区典型住宅项目总成交套数为3477套，成交面积达到42.95万平方米，其中成交量最大的是回龙观板块典型项目，上半年成交套数为1493套，占中关村核心区成交套数的42.94%，成交面积15.12万平方米。


从月度成交量看，2006年1月份中关村核心区成交614套，2-3月份逐月递减。4月份随着回龙观板块典型住宅项目新龙城重新推向市场，该月成交量猛增至928套，成交面积10.68万平方米。6月份该区域没有受到国家宏观调控政策的干扰，成交套数维持在750套左右，其主要是由于学知桥和回龙观两个板块的典型住宅项目热销所致。





2006年上半年中关村核心区典型住宅项目成交均价波动上涨。由1月份的7968元/平方米上涨到6月份的8775元/平方米，增长幅度达10.13%。其中3月成交均价高达9596元/平方米，主要是由于紫竹院南延板块典型项目主语城的热销带动了该区域整体成交价格的上扬。





2.5东部商务中心区


表：2006年1-6月东部商务中心区各板块典型住宅项目成交情况



东部商务


中心区
 

销售套数（套）
 

销售面积


（万㎡）
 

销售金额


（亿元）
 

成交均价


（元/㎡）
 



1月
 

351
 

33344
 

39513
 

11850
 



2月
 

298
 

28684
 

33727
 

11758
 



3月
 

386
 

41915
 

52697
 

12572
 



4月
 

554
 

65878
 

102655
 

15583
 



5月
 

401
 

55525
 

101255
 

18236
 



6月
 

357
 

54243
 

78109
 

14400
 



合计
 

2347
 

279589
 

407955
 

14591
 






东部商务中心区：各月成交情况基本稳定，略有浮动，成交均价位居首位。


2006年上半年东部商务中心区典型住宅项目总成交2347套，成交面积27.96万平方米。其中成交套数最大的是CBD南延板块典型项目CBD传奇，半年共成交681套，成交面积3.75万平方米；成交量最小的是朝阳公园板块典型项目，上半年仅成交28套，成交面积0.64万平方米。


各月成交量基本保持平衡，其中2月成交量最低，共成交298套，4月达到上半年成交峰值，共成交554套，之后受区域有效供应的缩减及政策等因素合力影响，成交量逐月下滑，6月成交量仅维持了年初的水平，共成交357套。





从成交价格上看，东部商务中心典型住宅项目成交均价由1月的11850元/平方米，上涨到了6月的14400元/平方米，增长幅度高达21.52%。其中5月份成交均价高达18236元/平方米，其主要是由于CBD核心板块典型项目银泰中心的高成交量拉升了区域的整体成交价格。





典型住宅样本项目分析：


A-Z TOWN——朝阳路板块


A-Z TOWN爱这城，CBD副中心，生活全检索。


由首创置业开发建设的A-Z TOWN爱这城项目，位于朝阳区东四环外华堂商场东侧路，北侧与朝阳路紧密相连。项目定位于集高档住宅，写字公寓，大型商业，酒店为一体的大型综合性项目。总体规划占地19万平方米，建筑总面积43.4万平方米，其中一期悠客公寓建筑面积6.8万平方米，由5栋塔楼和1栋板楼组成，于2005年12月对外公开销售。


表：A-Z TOWN 爱这城项目基本销售情况 


项目名称
 

批准销售总套数（套）
 

批准销售总面积（㎡）
 

可售套数（套）
 

可售面积（㎡）
 

已签约套数（套）
 

已签约面积（㎡）
 

签约率（面积）
 

退房率
 



A-Z TOWN 爱这城
 

442
 

41558.45
 

83
 

8333.46
 

359
 

33224.99
 

79.95%
 

1.56%
 






截至2006年6月30日A-Z TOWN 爱这城项目已批准销售住宅442套，其中已签约359套，签约率达79.95%。其中开盘当月由于前期客户积累成交套数高达200套，2006年1-6月平均每月销售27套。户型面积主要分布在100（含）-120平方米、60（含）-80平方米两个区间。其中户型面积在100（含）-120平方米之间的住宅188套，占上市总套数的42.53%；户型面积在60（含）-80平方米之间的住宅136套，占上市总套数的30.77%。成交户型面积主要集中在60（含）-80平方米和100（含）-120平方米两个档次。结合上市户型情况可以看出，80（含）-100平方米之间户型面积成交比重最大。





A-Z TOWN从项目开盘之日起，成交价格呈现出稳步上升的趋势，由2006年1月7370元/平方米的成交价格上涨到6月9068元/平方米，涨幅高达23.05%。





A-Z TOWN项目购买人群主要为本市城镇居民和外省个人，其所占比例分别为56.82%和39.55%；外籍人士购买相对较少，仅占3.62%。





典型住宅样本项目分析： 


TIMES（东恒时代Ⅱ）——CBD东延板块


TIMES（东恒时代Ⅱ），一个追求本我的华宅，一个发人深私的地方。


TIMES（东恒时代Ⅱ）坐落于四惠桥东北角，紧靠四惠地铁站。总建筑面积为40万平米，其中一期10万平米已经建成销售完毕，二期TIMES建筑面积30万平方米，分ABC三组团开发建设，于2005年8月对外正式销售。二期产品设计上采用板楼与塔楼相结合，其中A、B区10栋板楼，C区3栋29层塔楼和1栋12层板楼。


表：TIMES（东恒时代Ⅱ）项目基本销售情况



物业名称
 

批准销售总套数（套）
 

批准销售总面积（㎡）
 

可售套数（套）
 

可售面积（㎡）
 

已签约套数（套）
 

已签约面积（㎡）
 

签约率（面积）
 

退房率
 



东恒时代Ⅱ-TIMES
 

1358
 

125483.74
 

595
 

54568.14
 

763
 

70915.6
 

56.51%
 

0.37%
 






截至2006年6月30日TIMES（东恒时代Ⅱ）项目已批准销售住宅1358套，已签约763套，签约率达56.51%，月均销售69套。户型面积主要分布在80（含）-100平方米，上市578套，占总上市套数的42.56%，其他户型面积分布较为均匀。成交套数中户型面积仍然集中在80（含）-100平方米，该区间段成交比重最大。





TIMES（东恒时代Ⅱ）从项目开盘之日起，成交均价一路飙升。2006年1月成交均价8165元/平方米，6月成交均价上涨到10642元/平方米，涨幅高达30.34%。





TIMES（东恒时代Ⅱ）项目购买人群主要为本市城镇居民和外省个人，其所占比例分别为62.12%和36.44%；外籍人士购买相对较少，仅占1.44%。