“鼎立水岸家园”楼盘考查记

作者：地产小诸葛     类型：考查记 　　 
（注：所有考察照片均在文章后面 请注意查看）

【考查时间】 2006年07月15日14:00－16:20
                      2006年07月21日15:10－16：40

【当日天气】 晴、闷热

【考查构成】 实地步行考查“鼎立水岸家园”楼盘项目及周边配套设施情况

【选查地点】 南三环西路－右安门内大街
            长椿街－右安门内大街－右安门外大街－翠林小区周边

【选乘公交】 626路、北京站东－南菜园专线空调车。

重点索引

■项目概况

【楼盘类别】高层板塔结合/毛坯房

【建筑类别】普通居民住宅。

【楼盘地址】南三环右安南桥向北200米路东（右安门内大街），向西与“翠林小区”相对。

【楼层状况】共两座在建楼盘，从西至东分别为14层、18层和21/22层。地下2层。

【公交站牌】19、414、626及北京站东－南菜园专线空调车“翠林小区”站。

【楼盘特色】
       右安门外地区绿化率一般楼盘
            区内近邻水岸的居民住宅
            区内容积率相对较高的小区
            区内房屋使用率较高的住宅
            区内会所面积最大的小区
            区内户型最丰富的小区
            目前销售优惠政策较适宜的小区
            区内升值空间较大的小区
            区内唯一一个将“开发商协助成立业委会”作为合同附件的小区


【销售均价】综合均价8100元/平米。目前成交均价 8292 元/平米

【销售状况】1、2号楼批准总套数817套，1号楼目前正在预售中，至8月4日已签约套数195套。 

【待建情况】2号楼共385套，二梯四户，朝向南北，主力户型为98、108平米二居，128平米三居,楼间距95平米。将于2006年6月11日正式开盘。

【供水供暖】市政自来水 市政集中供暖

【容积率】  4.23  

【绿化率】  30%

【入住时间】2007-10-31前


■工程情况

■四周配套设施及景观

■长远规划

■发展商概况

    
详细内容

■项目概况

【楼盘类别】高层板塔结合/毛坯房

    “鼎立水岸家园”小区位于南三环右安南桥向北280米路东（右安门内大街），建筑类型以中高层板楼为主，2座商品楼住宅，可提供817套房屋。自西向东分别地上分14层、18层、22层不等。地下2层（含地下车库），每单元分为四到五户不等，两梯，正在预售的1号楼共有8个户型可供选择，均价8100元/平米。

    在售楼处外的楼盘广告中，小诸葛拍到了这样的照片，上面写着“80M—100平米主力户型 经典两居 总价低 负担少”，但是当小诸葛向售楼小姐询问时得到的答复是：“现在根本就没有80平米的户型，最小90平”。广告与实际销售的不实，给小诸葛带来了一些不太美好的感受。

    也许售楼小姐也觉察出了这个问题，继而又补充说：今后开盘的2号楼会有很多小户型，面积在50---60平米左右，现在的1号楼户型从90～～134平米不等。但是100平米以下的都已经卖光了，只有100平米以上可供选择。

    小诸葛认为，如果基于这样一个前提考虑，所谓“总价低 负担少”的概念对用户来讲也就没有了太多实在的意义。

    在搜房网的“鼎立水岸家园论坛” （http://bbs.soufun.com/board/1010126503/）， 一位叫做“2001hbz”的业主发贴说“ 我已经签了，不过感觉贷款压力很大，不知道决心买房对不对啊!！ （http://bbs.soufun.com/1010126503~-1~7429/44275379_44275379.htm）一语道出了其中的忧虑。

   “鼎立水岸家园”住宅部分建筑面积为86967.89平米，容积率4.23。在小诸葛看到的相对较大的户型中，一般都是南北通透的格局，居家生活应该可以满意。

【交通出行】
    
    从大环境来看，“鼎立水岸家园”的地理位置应该说还是很不错的，它介于南二环与三环之间，确切地说距离南三环更近许多。那么其交通出行情况又究竟如何呢？

    小诸葛在第一次考查中，从南三环走到售楼处只用了不到10分钟的时间，而第二次乘坐“北京东站---南菜园专线空调车”，自长椿街到售楼处花费了24分钟，要知道小诸葛乘车的时间是在下午3点钟左右，不知道如果在上下班高峰期会用多久。如果您上下班一定要乘坐地铁的话，现在看来还不是特别方便。不过按照规划，地铁4号线2008年会通过这里，但是站点应该是设在“北京南站”，因此希望通过4号线完善这里地铁交通的愿望似乎也有点过于牵强，不过可以相信的是，地铁的开通一定会对小区周边的交通条件有所改善。

    在小区门口，小诸葛看到的公交车只有19、626、414和北京东站---南菜园专线空调车，出行问题应该不是很大，毕竟步行到南三环也只要10分钟就可以了，那里的公交车还是很多的。

【周边环境】

    在京城，只要是临水的住宅可以说历来都是抢手的楼盘。“鼎立水岸家园”正在预售的1号楼距离凉水河不到80米，加上不错的地理位置，应该被列入抢手楼盘的范畴。

    从小区大门出来穿过马路就是新开张不久的“物美超市”，购物相当方便，超市旁边就是金德源饭庄，南北沿街也有一些不同类型的餐馆。遗憾的是，小诸葛在小区从南向北马路沿线300米范围内，没有看到一家健身休闲场所，也没有看见一家学校、图书馆、医院和菜市场，也没有档次较高的酒店，向路人打听之后得知，在小区对面的翠林小区有幼儿园，最近的学校据说要穿越两条街才有。虽然这些配套设施距离不算太近，但是对日常生活应该不会有本质的影响

【楼盘特色】
1、右安门外地区绿化率一般的楼盘：

 “鼎立水岸家园”的实际绿化率只有30%，这样的绿化率在近来新开盘的楼盘中应该是相对较低的，不过放在右安门外这个生活区域来看还说得过去。毕竟要比旁边的翠林小区25％的绿化率要高一些。

2、区内容积率相对很高的小区：

       “鼎立水岸家园”的容积率为4.23，这样高的容积率如果不是因为小区的地理位置占有很多优势的话，小诸葛认为肯定没有任何理由卖到8000多一平米。高容积率必然带来的是在单位面积内的生活人口相对稠密，再结合30%的绿化率想一想，到了夏天小区里面的空地上将有多少人在活动，这可能不是太爽的一件事，不过要是看上了这里的地理位置，小诸葛倒是觉得也不必过于在意，毕竟您买的是普通商品楼，人多的时候咱少出来溜达就是了。

3、区内近邻水岸的居民住宅：

   根据小诸葛的实地勘测，从正在预售中的1号楼北墙向北步行穿过河边的马路到凉水河， 总共需要92步，由于这种步行测量比平时走路的步距肯定要大一些，因此估算应该在80米左右的距离。

   临近凉水河倒是与“水岸家园”的名称相得益彰，不过从小诸葛拍到的凉水河的照片来看情况却并不太美妙，河面上布满了各种漂浮物，站到河边，刺鼻的气味扑面而来，未来如果不能够得到有效治理，反而是一道败笔，春秋之季北侧住户肯定是不敢开窗通风了。

4、区内会所面积最大的小区

       据销售人员介绍，这个小区未来的会所面积将达到5600平米，这对业户来说应该是一个不错的消息。如果会所设施相对齐全消费间价格又比较便宜的话，那对未来生活还是很有帮助的。但愿小诸葛没有猜错。

5、区内户型最丰富的小区

   目前的1号楼有8种户型，2号楼在今年年底开盘时听说要将户型增加到10余种，其中有相当一部分是小户型。

6、目前销售优惠政策较适宜的小区

       在售楼处，一进门口坐侧摆放着4种户型图，这是在最近一个星期内的优惠户型，具体优惠政策是：每天前5位订购者享受99折，全额付款享受98折，在这些基础上还将享受一次性减免8000元的现款优惠。看来开发商倒是诚心诚意想把房子尽快卖出去，没有囤积涨价的用心。

7、区内升值空间较大的小区

       “鼎立水岸家园”毕竟是在三环线以内，其所在的右外生活区也相对较为成熟，北面有凉水河相伴，如果今后的治理清於除臭等工作很快落实，地铁4号线也能如期开通，这里的周边环境肯定会有相当的改观，还要看到该楼盘房屋数量并不很多，再加上它的户型大多以两居室为主，比较适合一家三口居住，因此小诸葛判断这个新楼盘是会有比较大的升值空间的。

8、区内唯一一个将“开发商协助成立业委会”作为合同附件的小区

        在小诸葛考查过的几个楼盘中，“鼎立水岸家园”是唯一一个“开发商协助成立业委会”作为合同附件的小区，从中可以看到一些发展商建设好小区的诚意，也为今后业主维权工作打下了良好的基础，对于业主来说，购买这样的楼盘相对更为放心一些。

【综合评价】

“鼎立水岸家园”项目系北京鼎立房地产开发有限公司在京开发的第一个商品楼项目，售楼处内摆放了五证的复印件（也没有看到原件）。

通过北京市房地产交易管理网（网址：http://www.bjfdc.gov.cn/public/index.asp）可以查到该楼盘的预售许可证为： 京房售证字(2005)716号

全文如下：

     预售许可证编号 京房售证字(2005)716号

     发证机关 北京市建设委员会

　　 发证日期 2006-1-2

　　 项目名称 鼎立家园 (推广名：鼎立·水岸·家园)

　　 开发商 北京鼎立房地产开发有限公司

　　 坐落位置 丰台区右外大街154号

　　 建设工程规划许可证编号 2005规(丰)建字0010号

　　 土地用途和使用年限 住宅70年

　　 准许销售面积(m2) 86967.89

     批准预售部位 1#、2#楼

　　 预售登记备案管理部门 丰台区建设委员会（盖章）

     从以上信息可以看出，作为在京的第一个项目，因此对于建设单位的背景资料、信用方面无法分析。但是从预售情况来看，开发商还是很注意完善销售手续的。

     该楼盘从西向东分别为14、18和22层，低层为5户两梯，高层是4户两梯，上下班时应该不会在电梯间产生过多的拥堵。

    主力户型为100平米左右两居室，三居室的户型大多是南北通透的格局，也比较符合目前的流行态势。

这个项目由北京银行独家提供按揭贷款服务。目前每天有4个户型的优惠打折，限购5人。全款打9.8折，贷款打9.9折，并在折扣后再免去8000元。

开发商提供的购房合同范本中注明，车库归开发商保留处置，但是据售楼人员讲，地下一层为车库，地下二层为人防工程，都计入公摊。这样就产生了一个矛盾，业主购房费用包含了车库面积，但是依然由开发商对如何处分车位作出决定。

此外，这个小区的在建工程已经设定了银行抵押，合同注明在2007年10月30日前交房，开发商承诺在此之前解押，并在2008年12月之前协助业主办理产权证。1、2号楼之间有个临街的会所，产权也由开发商保留，不对外出售。这意味着今后的会所消费价格将完全由开发商或者物业管理部门制定，不知道业主能否承受。

这里的前期物业收费按1.9元/平米/月计算，相对来看还不算太高。

市政集中供暖也是选择该楼盘的一个重要因素。

小诸葛要提醒对该楼盘有购买意向的业主：楼盘已设定抵押，能否按期解押对取得业主办理权属文件至关重要。此外，对车库的约定不清可能在将来与业主之间产生矛盾。值得一提的是，这个开发商在购房协议中拟订了业主公约，对配合业主成立业主委员会作出了约定，这种情况在京还是不多见的，相信以后这也会成为一种趋势吧。

在搜房网的“鼎立水岸家园论坛”，小诸葛看到了版主天然酸奶010的固顶帖，内容是：经过大家的努力，合同条款中关于产权违约后的赔偿问题，开发商已经同意将违约金由一次性支付万分之一改为按日支付万分之一，请猪猪们签合同时注意检查！由此也可以看出开发商还是有诚意为业主购房着想的。

目前预售商品房及现房都需采取网上签约，因此购房者可以提前从北京市房地产交易管理网（网址：http://www.bjfdc.gov.cn/public/index.asp）上查询欲购楼盘的基本信息。开发商提供的都是参照标准示范合同修改的合同文本，对基本条款一般不会改动。需要提示的是，开发商添加的内容一般下面都会划线注明，需要仔细阅读，同时有多个选项的地方，合同中选择哪一项也是需要特别注意的。

这个楼盘的地理位置处于三环内，出行不会有太多问题，周边的配套设施也比较完善，综合来看，还是具备一定投资价值的。个人购买居住也相对适宜，当然这需要在产权、建筑质量及小区物业管理完善的前提下才能充分实现。小诸葛也期待购房者能够在这里安居乐业！祝大家好运幸福！

                                             地产小诸葛■楼盘考查记之 “亿城•天筑”（一）
                                             地产小诸葛“风景CLUB”楼盘考查记
                                             地产小诸葛“丽水莲花”看楼记
                                             地产小诸葛“丽水莲花”看楼记之二 ..

附： “鼎立水岸家园”部分考查照片



“鼎立水岸家园”位于右安门外大街 交通相对便利



正在建设中的1号楼 目前已经盖到了7层


2号楼全景  施工进度与1号楼相差无几


从正面看小区沙盘


小区沙盘侧面及绿化景观



地下车库已经完工 这里是入口处



正在施工建设的1号楼西侧 这部分只有14层 5户一梯


售楼处大厅纵览


售楼处前台景观


小区外墙上的广告与实际销售情况有一些出入   目前1号楼实际最小的户型面积在90平米



小区门口的19路公交车 直达动物园


门口的626路车站与19路车站在一起 乘坐626路20多分钟可以到达地铁长椿街站



小区门口对面就是物美超市右安门店  购物十分方便



在物美南侧紧挨着的就是金德源饭庄 北塘渔村



1号楼北面80米就是凉水河  河面上的漂浮物清晰可见



走到河边 隐约可以闻到河中传来的腐臭气息  但从规划来看 凉水河治理会在今年内进行



2号楼南边就是消防队 救火车的警笛是否会对小区生活构成影响还是个疑问



宣传广告中将地铁4号线的开通作为一个重要的卖点


地铁宣传文案的策划实在是太失败了 竟将上海地铁的照片用在了这里  照片上可以清楚地看到“人民广场”和“锦江”等字样 广告公司显然是在糊弄开发商 可怜的是开发商自己还没有认识到这样的问题