中国房地产市场第二轮大规模宏观调控终于在等待与猜测中正式爆发。在温家宝总理召开常委会并公布“国六条”12天后，建设部、发展改革委、监察部、财政部等九大部门联合向国务院提交《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》并国务院公布于世，《意见》在调整住房供应结构、稳定住房价格和市场秩序方面，给了新一轮宏观调控更为具体、更为详尽、更为有力的政策依据，这标着第二轮宏观调控的正式开始。无疑，中国房地产市场将产生继去年以来第二次强烈震动。《意见》也将对开发商、购房者、秩序等房地产市场各个方面产生不同程度的影响。

那么，“九部门意见”相较于以前的房地产政策有哪些变化？ 6月1日正式实施后，它将给目前的房地产市场带来哪些影响？他能否挽救当前狂热的楼市呢？这是房地产各界人士都在思考的问题。


“九部门意见”较以前政策的进步和提升

相对以前的各项政策，“九部门意见”在控制房价涨幅、打击炒房、调整供应结构等方面加大了调控力度，透漏出了可喜的信息。
首先，分析九部门的十五条意见，最惹眼的莫过于购房首付由原来的20%提高到了30%。显然，政府加大了通过遏制需求来控制房价涨幅的力度。这是对去年“七部委新政”的一次有力提升。受此条措施影响最大的莫过于购房者，包括炒房群体。三成首付款加大了购房压力，增加了炒房族前期的投入成本。这在一定程度上打击了炒房投机行为，从长远看，这有利于控制房价的上涨速度。这同时也会影响到那些买大户型自住房的消费者。但政府在这方面没有搞“一刀切”，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定保证了中低收入人群的住房需求，体现了调控的科学性和人性化的一面。也从侧面引导了小户型的消费趋势。
其次，加大房产转让环节的税收力度打击炒房行为。“九部门意见”中把转让环节征收营业税的年限从去年的2年延长到了5年，又让炒房者背负了另一项重压，大大增加了炒房者的投资成本，从而更为有效的遏制炒房投机行为对房价上涨起到的负面影响。
再次，通过进一步严格开发商信贷和严格处置闲置土地控制房地产开发投资涨幅、打击囤积土地和房源不良现象。“九部门意见”中明确了对开发商项目自有资金不到35%的信贷规则，进一步收紧了开发商信贷资金来源，并且对闲置土地的处置也做出了更为严格的规定，这在一定程度上有力打击了不法开发企业通过囤积土地、囤积房源来哄抬房价的盗世行为，不仅与有利于控制房价涨幅，而且还在一定程上闲置了房地产开发投资涨幅，也有利于降低金融业的风险。
最后，通过加大中低档房的供应量来调整供应结构。“九部门意见”中明确要求各地区把中小户型住房作为“十一五”期间供应重点，并要求新建房屋90㎡以下的比重应占70%。同时要求各地加快、加大经济适用房和廉租房的建设力度和速度，这些措施将有效保证中低收入人群的购房需求得到合理满足。
另外，政府把建立市场信息披露制度和整顿市场秩序也列为重点任务，也将对稳定房价起到积极作用。


“九部门意见”的保守性

“九部门意见”较以前的政策有了很大的提升，宏观调控的力度在不断加大，其效果也肯定大大提高，但相对于当前如此严峻的房地产形势和矛盾，纵观这十五条意见，有几个地方未免有点保守。
首先，应该进一步提高多套住房购买者的首付款额度。在首付款方面应该对那些购买第二套住房的消费者区别对待，既然政府已经保证了面积在90㎡以下住房购买者的利益，那么就要更加大力度控制购买多套住房者的购房门槛，对于这类消费人群应当在划定一个更高的首付款标准，从而从源头上更为有效的打击炒房投机行为，也有利于刺激开发商对小户型住房的开发，从而有效调整住房供应结构矛盾，控制房价涨幅，保证中低收入者的住房需求得到满足。
其次，应该进一步提高开发商自有资金比例。目前开发商项目自有资金比例是35%，但在各地房地产实际开发过程中，普遍存在开发商自有资金大大低于35%的现象，如果进一步提高这个比例的话，对开发商实际拥有的自备金的限制才能真正起到作用，从而更有利于打击房地产囤积土地和房源现象，也能缓解我国目前金融业所面临的高风险矛盾。
再次，应当征收住房持有环节的税收。尽管“九部门意见”加大了住房转让环节中的税收力度，把征税时间延长到了五年，但是对于房地产这个行业来说，尤其是一些超级大盘、高档楼盘，运作周期比较长，而且很多开发商都通过种种手段在项目刚刚起步开发甚至尚未动工的情况下就开始销售房屋，这样五年对于那些炒房投机者来说并不算什么难题。在这种情况下，政府应该考虑征收持有环节的税费，主要针对持有两套以上的购房者实施。从而更为有效打击炒房现象、控制房价上涨速度。


“九部门意见”对房地产市场的影响
“九部门意见”对房地产市场很多方面都作了详细的规定，这次调控的广度和力度都有所提高，这对房地产市场将会产生很大的影响
首先对有购房者来说，有可喜的一方面，也有不太令人容易接受的一面。对于自住型消费者而言，可喜的是，今后中低档房的供应量将大大增加，这对于一直因房价过高而望房兴叹的中低收入者而言无疑是天大的喜讯。不太令人容易接受的是，如果购买大户型住房，即便是自住也不得不面临30%的高额首付款。当然对于炒房者而言，“九部门意见”无疑将给他们的生财之路雪上加霜。
其次对于开发商来说，开发商所面临的政策环境无疑更为严谨了许多，首先政府大大限制了高档住房和大户型住房的开发力度，这等于在那些一味开发高档商品房从而活动高利润的开发商面前放了一个不小的“绊脚石”。另外，政府通过提高开发企业项目自备金，增加了开发商融资难度，对于那些资金链条吃紧、过分依赖银行的小开发企业来说称得上是当头一棒。而对闲置土地和封闭房源信息的不良现象的大力整顿，则让开发上通过这些渠道哄抬房价挣取高利润的美梦面临破灭，总之，开发商的压力大大增长，那些靠投机取巧过日子的小开上的路越走越窄，开发企业的品牌时代将更加迫近。


效果关键在地方政府执行力

当然，尽管“九部门意见”在调控力度上有了很大的提升，为各地政府提出了明确的指导意见，但是在各地政府实际调控过程中，这些调控措施会不会打折扣，还是一个值得关注的问题。如果地方政府为了维护各自的经济利益，找出各种借口，对这些政策持应付态度，那“九部门意见”将谈不上效果一说。房地产已经成为各地的经济支柱，房地产业的投入与产出对于地方经济发展意义非凡，在这样的情况下，经济效益和社会效益的天平似乎很难平衡。这也许应该是问题的关键所在。如果地方政府不能很好的把握一个度，不能合理的权衡经济效益和社会效益的缓急轻重，那多少轮调控也都会落得个流于表面的结果。