主题：濒临上海苏州，这个地方房价还会大涨吗？

放眼全中国，楼市值得一写的城市有不少，为什么偏偏选择从无锡开始？

要回答这个问题，我们先来看看无锡的基本面。在形形色色的榜单里，无锡的 总是在第十几位。

2016年前三季度城市GDP，无锡 第14，仅次于长沙而高于佛山；第一财经2013年的“新一线城市”和2016年的“中国城市商业魅力排行榜”，无锡位列其中；2016年第四季度，无锡又被 层列入房价监控的16个重点城市。对于一个人口650万、辖区面积仅4600平方公里的普通地级市，这份成绩单并不算差，甚至好于不少省会城市和计划单列市。

然而，在楼市方面，几乎很少有人提无锡，那我就来写一写无锡吧，毕竟从上海到无锡最快的高铁只需28分钟。

本篇 的讨论、数据仅涉及住宅，不包含商业、 等房产；仅包含无锡市区，不包括下辖的宜兴、江阴两县级市。本文罗列的数据以国家统计局、无锡市房屋交易管理 公布的为主，辅以其他专业机构的数据（事实上，同一个部门不同周期的数据之间经常会碰不拢，更不用说不同机构之间的数据了，但八九不离十，不影响分析）。

一、从全国看无锡楼市

2016年中国楼市的火热其实只和20多个城市相关。从截止到2016年10月份（限购政策还未产生明显效果）的“中国城市住房价格288指数报告”来看，四小龙（南京、合肥、苏州、厦门）位居第一梯队，商品住宅同比涨幅在40-50%左右。

位列第二梯队的有天津、上海、武汉、佛山、杭州、东莞、福州、无锡，商品住宅同比涨幅在30-40%左右。也就是说，2016年这波行情，全中国地级市以上的300来座城市，只有12个同比涨幅超过30%，无锡位列其中。在2016年11月国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计中，无锡同比增幅35%，排在合肥、厦门和南京之后位列第四（70城统计里没有苏州）。

二、2016年无锡楼市总结

截止2016年底，无锡新建住宅价格同比涨幅35%左右，部分热点区域如太湖新城和锡东板块，涨幅更高。全年商品住宅新增供应量425.37万平方米，同比增长3.40%；成交面积为899.23万平方米，同比增长49.09%；二手住宅成交面积为44.22万平方米，同比增长56.36%。一、二手住宅的成交面积均创出历史新高。

三、无锡楼市十年回顾和2017年展望

2016年10月限购之后，无锡未来几年楼市会如何走？

得益于优厚的拆迁政策和长期的低房价，相比其他比较热门的城市，无锡本地人士并不缺房，2015年城镇常住居民人均自有住宅面积为45平方米，同期上海为35.5平方米。因此，可以说无锡楼市是一个依托上海和苏州楼市的派生市场，这在2016年以及未来会越来越明显。

无锡楼市的涨跌，在内看无锡经济社会基本面、房屋库存、土地供应量和本地政策，在外看国家政策、沪苏楼市的走向。这里仅就库存、土地供应和销售量分析一下。

1. 库存：从2007年到2014年，除了火热的2009年，无锡楼市每年的商品住宅库存都在增加，2008和2011年的库存增加超过300万方。2014年也增加了160多万方，达到了1100多万方的历史高位。

2015年四小龙发力的时候，无锡也没闲着，当年实现去库存近200万方，2016年又消化了470多万方的库存。目前无锡商品住宅库存约450万方左右，去化周期6个月。近10年无锡新建商品住宅列年库存和净去化量见下图。