现向业主公示与物业公司的交涉函,如有问题,请业主跟贴交流~
关于未来上层物业管理的几点建议
致：北京鑫荣腾物业管理有限责任公司
未来上层社区已经入住一年，全体业主共同盼望着我们生活的社区能变得更加美好、和谐、美丽。经过一年的观察，业主们认为小区仍存在一些问题。现本着共同维护小区利益的角度，希望北京鑫荣腾物业管理有限责任公司与广大业主共同面对以下问题并给予合理答复：
一、关于公摊面积问题
6、7、8号楼地下室属于业主公摊面积，产权应归属于业主。但目前6号楼地下室出租，收益未向业主公布；7号楼地下室局部改做员工食堂，卫生问题及蟑螂隐患需马上解决；8号楼一层出租超市，外来人员穿行于小区之中，使小区内治安得不到基本保障。
业主要求的答复：
1、6号楼地下室对外出租面积是否为业主公摊？如是业主公摊面积，请向业主公布收益，并说明收益去向；如确为开发商自留面积，请出示相关证明，并请物业核实承租人身份；
2、停止7号楼地下室食堂作途，物业人员就餐问题希望聘请快餐公司送餐方式解决；
3、提供物业公司收楼时与开发商交接的实测报告书。
二、保安素质问题
一年来小区内多数业主反应部分保安员素质差，打业主、对女业主吹口哨、对业主出言不逊等事宜，部分保安员未尽职责对于外来人员不加盘问便随意放行进入，穿着保安服装随意在小区穿行及躺卧，非工作期间穿着便装在小区内抽烟打闹。8月12日晚对小区内聚会聊天居民随意拍照，并对业主出言不逊，恶化了业主与物业间的良好关系。
业主要求的答复:
向业主出具小区内所聘用保安公司及保安员的资质证书及上岗资格证；要求物业公司外聘保安经理保安人员进行系统培训及管理；业主建议将保安人员照片张贴于小区公示栏或物业公司，并要求明示保安岗位及人数；若以后因保安原因有不良事件发生，业主有权要求更换保安公司。
三、小区车辆停放问题
车辆停放问题一直是业主与物业间的主要矛盾，第一年抽签定车位的办法看似公平，却导致小区内众多车位空置，长年无入位，而没抽到车位的业主只能无奈的将车停在小区西马路两侧，使道路不能双向过车经常发生拥堵事件。业主们可以理解开发商的遗留问题是物业公司无法控制的，希望物业能积极协调。
业主建议：
方案一：对8号楼南前空地进行临时修整供业主停车（可由保安看管），停车业主可适当
交纳停车管理费；
方案二：小区路东的马路可暂停车辆，在上下班时间定时开放东门供业主通过。
方案三：针对目前地上车位空置较多，物业应采取其他更加有效的管理措施，除保留部
分临时收费停车位外（供访客使用，借鉴其他小区经验第一小时免费，一小时后1元/小时）；其他车位采取按小时收费制度，充分利用车位资源满足业主停车需要（如：第一小时免费，一小时后按1元/小时，24小时内最多收取5元），夜间可占用部分临时停车位（注：以上金额仅供参考）。
以上方案请物业公司参考，希望第二年整改后做到即充分利用车位，方便业主，又让物业公司增加收入。
四、关于上一年度物业管理收益问题。
物业工作人员平均工资仅为1316元，但工资支出却为59万余元，初略估算物业工作人员约为38人（其中不包括保安和保洁人员，保安费和保洁费另有支出，分别为34万和19万余元），办公费用为32万余元（不包含固定资产折旧费和低值摊销费）。希望物业能考虑销减工作人员，提高工作效率。
业主要求答复：
请物业公司向业主出具具体的财务报表，向业主提供办公费用清单明细和其他财务明细；对于物业所聘用具体人员姓名、人数向业主公示，供业主监督。
五、噪音扰民问题
二期项目施工噪音较大，昼夜施工，噪音严重扰民。
业主建议：
希望物业能代表广大业主同施工单位和开发商积极协商解决此事。
六、小区内公共环境及公共设施维护问题。
出入口处摆放的垃圾箱很不美观，腐败气味也使业主掩鼻而过，影响小区公共卫生环境和小区形象。部分公共设施维护不到位，如电梯间地垫散发刺鼻气味、电梯无通风设备、呼叫系统经常出现故障等等，有的长时间未予修理，存在一定的安全隐患。
业主建议：
1、 将出入口处摆放的垃圾箱更换位置（如靠近东侧位置）；
2、 对于电梯间内的呼叫系统及时进行维修、并加装通风装置；
3、 加强对公共实施维护。
七、其他问题
1、一层居民是否应缴纳电梯费？
2、考虑到大部分业主都是工薪阶层，业主要求物业费按季缴纳。
3、为了更好的和物业交流，希望物业公司牵头组织业主成立业主委员会。
上述问题，希望能引起物业公司的重视，对于所存在的问题积极解决，并对解决方式以书面形式或坐谈形式告知业主。我们广大业主也会尽力配合物业工作，按期主动交费，让我们大家共同努力，把我们共同的家园建设的更加美好！
未来上层社区业主
2006年8月17日
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