主题：房地产税之外，楼市又一个大杀器来了！

年末的楼市并不消停，除了呼之欲出的房地产税，官方也要出台“住房法”了，这将会成为楼市的又一个大杀器吗？

住房法：它是个什么法？

近日，在《从 经济工作会议看明年房地产市场新动向》一文中新华社首次提到了“住房法”。

房地产要立法？这并非新鲜事。据悉，在七八年前，住建部就开始牵头起草“住房法”，这部法律有住房保障和商品市场两部分。最终这部法律的方向变成了专攻住房保障，并定名为《基本住房保障法》。

随着今年以来房地产调控的升级，一部调节更全面住房关系法律的出台似乎也只是时间问题。

目前我国房地产的法律法规主要包括两大方面：三部法律，即《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》；还有就是房地产相关的 法规。

“住房法”很有可能成为一部上位法，也就是说相比其他法律有较高的法律效力。

它的推出流程并非一蹴而就，最终进入 立法程序至少还需要几年时间。

在此我们可以大胆猜测一下：未来的“住房法”是干嘛的。显而易见，首要一点就是让住房回归居住属性，这是 经济工作会议给未来楼市发展定的方向，也是近期一系列地方性调控的宗旨所在。

从九月底到现在，房地产调控从未停歇。从北上广深到最近发力的两个城市南昌和济南，从超一线到较弱的省会城市都未能幸免。

限购之所以成为可能，在于当地市场的 态火热。目前在全国范围内，仅有20个左右的城市能保持稳定的人口和资金增量，它们大多位列9月以来集中限购的城市群内。

这些城市大多是二线以上城市，也就是副省级城市，或计划单列市。只有少数诸如苏州、无锡这样的普通地级市。

除此以外的大部分城市，买房在那里并不是天大的事儿。

对于在中小城市打拼的年轻人来说，房子的压力远未成为生活的主要障碍。首先，房子的均价并非高到天际，年轻人如果选择贷款买房，每月的房贷在工资中的比例一般都在可承受的范围内。

另外，这里的年轻人如果结婚组成家庭，甚至有些可以“继承”父母的不动产。

未来的住房法当然并不局限于房价的调控，更重要的功能在于保障普通人有房子住，尤其是保障中低收入家庭的住房权利。

早在1937年，美国就推出了住房法。罗斯福总统在他的第二任就职演说中指出：“全国有三分之一的人住房条件很差”表明此时联邦政府已十分关注贫民的住房问题。同年9月1日，国会通过了由纽约州参议员提交的瓦格纳·斯特高尔低租住房法案，改发的正式名称为美国住房法。

这是一部直接针对解决低收入居民住房问题的法案。美国住房法经过后来的进一步改进后，旨在解决低收入阶层住房问题的公共住房建设，才进入实质阶段。

不只美国，在日本、新加坡、英国等地，他们都有自己的《住房法》和相对完善的住房法体系。它们都旨在协调房屋同时作为商品和生活必需品的矛盾，确保“居者有其屋”。

“住房法”还没到来，要我说它极有可能沦为稻草人：三四线城市人口大量流失，库存消化并不容易；一线城市综合实力不减，要想房价真正下降也不是说说那么简单。

近期有一则新闻值得注意：

对于上面这对话，前面说的挺好，后半句值得商榷。在北京，能保持2300万常住人口真的很困难。

深圳的面积仅有北京的八分之一，人口也已经超过了2200万。目前中国的城镇化进程刚刚过半，北上广深对于人口的吸引力可不是说降就能降。

我国城镇化水平并不均衡。胡焕庸线以东集聚了94%的人口，其中有一大部分受过良好的高等 ；另外还有讨论较多的东北人口塌陷问题，也就是说越来越多的人口走向山海关以南。

周其仁教授曾在2012年时说，“我们的城镇化率大致相当美国1920年代的水平，日本1940年代的水平。”并断言，“统计数据代表了空间布局的未来趋势：我们一定会往城镇化率提高的方向走。”

在2008年，美国约有82%人口居住在城市及其郊区（同时期 城镇化率为50.5%），到目前其人口 持续向西南倾斜。

10月底发布的人口普查结果显示，日本在过去五年里人口下降100万，而最大的城市东京人口增长高达30余万。

这说明什么，在城镇化进程中，人口的流动你挡都挡不住。

我认为，解决中国的房地产问题，首先是官方要承认我们目前的城镇化水平与速度，而不是制定人口天花板，把外乡人挡在门外。

不要忘了，重点城市在用少建房的方式驱逐常住人口的同时，这些地方还在大力发展自贸区、城市新区，以此强化城市的 地位。

另外，高铁把大型城市之间的联通变得更加通达，也让城市人出门更为便捷。有这么多好处，人们还有什么理由不聚拢来？

至于“住房法”，有总比没有好。

中国城市发展水平不均衡，在订立法律法规时要综合考量各地的情况。

比如在重点城市，人太多而房子太少，使得房价节节攀升，法规的设立就该强调房子的居住属性，弱化 属性。而亟待去库存的三四线城市正相反，让房子回归市场，是当务之急。

在加强住房政策顶层设计的背景下，中国有望出台“住房法”。

12月22日，新华社发布的《从 经济工作会议看明年房地产市场新动向》的文章中首次提到了“住房法”。

新华社援引中国社科院城市与竞争力研究 主任倪鹏飞的话称，促进我国房地产稳定健康发展，关键是建立一套长效的让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制。未来要在调整我国住房发展内涵和住房发展定位的基础上，推动住房法的制定和出台，推进“让老百姓买得起”的住房政策的法制化。

澎湃新闻查阅资料发现，目前包括美国、英国等国家都拥有完善的《住房法》界定其房地产发展的定位。

在今年的 经济工作会议中给明年楼市定下了“平稳健康”发展的主基调，提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。同时提出，要综合运用金融、土地、财税、 、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

这或许向外界发射出了一个信号，中国也有望出台“住房法”。

据澎湃新闻了解，制定“住房法”的念头早在几年前就有探讨过。这一次再次提到了推动住房法的制定和出台，意味着或将住房法再次摆上台面。

倪鹏飞在接受澎湃新闻采访时称，从国际经验看，许多国家在解决住房问题方面都建立了完善的法律，通过法律稳固和规范涉及住房相关制度，调节和处理好住房相关主体的利益关系。

有参与过“住房法”起草工作的学者回忆称，“大概在7、8年前，住建部牵头起草住房法，在当时是住建部的主要任务之一。”

有参与当时探讨的上海学者向记者描述，当时，住建部连同上海住建委、上海市房产经济学会、上海房地局等部门以及华东 、复旦等法律方面的十余个 共同探讨了住房法。“这一探讨起草的工作持续了大概一年的时间，各个 也通过收集国外住房法的资料完善起草的内容，光是提交到上头的基础性材料就有20多万字。当时起草的住房法涵盖住房保障以及商品市场的住房问题，不过后来有法律界 称住房法应主攻住房保障。”上述人士称。

对于后续为何会搁置的问题，该学者表示，十二五期间，住房保障方面得到了很大的推进，国家做了很多实际的工作，各类保障性安居工程也在不断建设，而后又提出了住房制度改革，“因此我们认为住房法是涵盖在住房制度改革中的一个组成部分。”

而据另一位参与此前起草工作的官员看来，现在提住房法还为时过早，眼下还是要做现阶段的任务。

倪鹏飞称，“据我们了解，在之前拟议中的涉及住房的法律中，主要是住房保障法以及房产税方面的法律，事实上，应该制定一部调节更加全面关系的住房法作为上位法，同时建立和完善一些具体的法律及条例。”

不过对于《住房法》制定以及推出的时间表，法律界人士指出，只有进入了 立法才有机会推出，“从目前来看，或许遥遥无期。”

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在刚过去的一年，国企房地产巨头高层人士变动较大，中海地产动荡频繁，保利地产也出现了大的人事调整。

11月15日，中国海外发展有限公司发布公告称，郝建民辞任公司执行董事、主席兼 总裁，肖肖获选为主席并获委任为公司 总裁。其公告显示“因工作调整”才辞任现职。

12月27日，中海地产发布公告称，肖肖不再兼任公司总经理职位，颜建国接任总经理职务并兼任该公司董事。

12月13日，保利地产公告称，原总经理朱铭新因工作调整，辞去公司第五届董事会董事及董事会战略委员会委员及保利地产总经理职务，分别由泰康保险集团股份有限公司副总裁邢怡、现任保利公司董事、副总经理刘平先生接任相应职务。

邢怡是泰康保险推荐后，由保利地产的大股东保利南方集团提名，并获得董事会全票通过。

邢怡成为了保利地产董事会中的首位来自险资的成员，内部人事结构出现了大的变化。值得注意的是，康泰是保利地产的第二大股东。

由此可以看出，国企的管理层已经不再局限于老员工和体制内的人员，而是更加市场化。

股权变更，掀起并购狂潮

险资进入国企早已不是新鲜事，今年年底安邦与中国建筑之间，频频擦出“爱”的火花。安邦在两周的时间内，两度举牌中国建筑。

截至2016年11月24日，安邦资产通过“安邦资产-共赢3号集合资产管理产品”持有公司普通股30亿股，占公司普通股总股本的10%，位列第二大股东。中国建筑工程总公司以56.26%的持股比例，位居中国建筑第一大股东地位。

弱肉强食，是亘古不变的法则。房地产之间的并购其实一直存在，只是这几年开始越来越明显。

2013年11月20日，首开向美都控股提供4.3亿元资金，收购浙江美都置业有限公司51%股权，通过股权收购方式与美都控股合作开发杭州两个地块项目。

中海地产可以算得上是并购狂人，近几年开始大举并购、入股多个行业。而今年中海与中信两大央企的合体，在业内影响较大。

据中海地产官方统计数据显示，北京区域中海地产实现签约金额110亿元，其中并购中信地产的项目共实现营收近40亿元。

国企房产巨头转型发展的这些年，使他们变得更加市场化，鲜活，同时也变得更强。2017年的楼市依旧迷雾重重，或许在新的一年，房企为了适应市场，又会出现一些新的变化。

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