作者/王杰律师
中国人民银行公告：从2005年7月21日19时起，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，作为次日银行间外汇市场上外汇指定银行之间交易的中间价，外汇指定银行可自此时起调整对客户的挂牌汇价。
面对这次调整幅度不大汇率改革，经济学界普遍地认为，汇率改革对近期楼市来说不会有影响，但也有人认为小幅的升值会招引更多的热钱游资投机，将引发楼市价格的反弹。
无论汇率改革对于楼市预期影响如何，笔者认为，中国国内市场自身的变化正在书写楼市最后的真情告白。解读中国房地产市场的最终命运，应当从中国经济的运行趋势来进行解析。
一、国内经济运行蕴含市场危机
2005上半年，国民经济平稳较快增长，国内生产总值67422亿元，同比增长9.5%。表面上，中国经济仍处于高位运行区间，经济发展保持了强劲的势头。
现实的表象真的值得乐观吗？答案是否定的。尽管经济增长的保持着高速度，但在经济高增长的背后，诸多制约经济持续稳定增长的因素正在从经济高速增长的阳光中阴影化：
一、推动经济增长的固定投资正在经济增长惯性中出现慢性萎缩。上半年全社会固定资产投资32895亿元，同比增长25.4%，增速比去年同期回落3.2个百分点（2004年上半年全社会固定资产投资26082亿元，同比增长28.6%） 。其中，城镇固定资产投资27967亿元，增长27.1%（2004年同期城镇固定资产投资21844亿元，同比增长31.0%，），回落3.9个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资增长23.5%（2004年同期房地产开发投资完成4924亿元，增长28.7%），比去年同期回落5.2个百分点。
二、消费需求正在下滑，市场消费能力明显呈现不足。上半年，虽然社会消费品零售总额29610亿元，同比实际增长12.0%，实际增速快于去年同期1.8个百分点。全国限额以上批发零售贸易业中，通讯器材类零售额同比增长20.0%（2004年同期全国限额以上批发零售贸易业通讯器材类零售额同比增长52.3%）石油及制品类增长37.4%（2004年同期石油及制品类增长44.3%），汽车类增长9.7%（2004年同期汽车类增长43.7%），在其它消费领域，销售同比的增长也正在下滑。此外，能够反映出消费市场萎缩的还有企业利润的增长在销售增长发生的回落：2005年上半年规模以上工业产品销售率97.54%，同比提高0.3个百分点。工业企业利润增幅回落。1-5月份，企业库存水平和应收账款增加，其中，1／3行业增加明显；工业企业利润率下降，规模以上工业企业实现利润4968亿元，同比增长15.8%，增幅比去年同期回落27.9个百分点。以上数据充分表明，尽管表面上社会消费总额在持续增长，但企业利润的下降却也实际反映出受需求不足影响，下游商品市场价格下滑，产能过剩的严重现象已正在表面化。
三、作为拉动经济增长的主力因素出口贸易将成为制约中国经济正常发展的重大屏障。2005年上半年，外贸高出低进。进出口总额6450亿美元，贸易顺差396亿美元（2004年进出口总额5230亿美元，逆差68亿美元），国家外汇储备7110亿美元，比年初增加1011亿美元（2004年6月末，国家外汇储备4706亿美元，比年初增加673亿美元）。国际贸易收支的不平衡与日益增长的外汇储备正在成为制造国际贸易摩擦与威胁国家金融安全的导火索，出口贸易的受限与人民币大幅升值正日益逼近。2005年7月21日的汇率改革虽然从短期内有助于缓解人民币升值的压力，但是，随着抢关出口贸易在国际贸易摩擦压力下的强制，国外市场需求的大门将慢慢关闭，外需的弱化将加大国内产能过剩的危机。在未来，催使产能过剩市场危机爆发的，将是伴随汇率改革深化而来的人民币大幅升值。
四、在高经济增长的背后，影响中国经济出现市场危机的另外一个非常危险的因素是中国经济出现了两个错位运行的经济运行循环圈，在上中游经济循环圈内，需求与投资正在加速增长（2005年上半年，煤、电、油、运等行业投资得到加强。其中，煤炭开采及洗选业投资比去年同期增长81.7%，石油和天然气开采增长36.2%，电力、燃气及水的生产和供应业增长35.9%，铁路建设增长48%。）在下游经济循环圈内，在上中游投资需求带动下的下游投资增长与消费需求的萎缩错位正在加大，企业盈利能力的持续下降正在逐步声明：中国经济的危险——产能过剩时代到来。
从以上四个方面的分析可以发现，中国经济正在发生“二律背反”的运动趋势，一方面投资需求惯性的正在拼命拉动经济高速增长，另一方面，有效需求的退缩正在反向牵引着高速增长的经济运行趋势。投资需求的高位增长正在与日趋衰微的消费需求发生错位，当投资惯性达到最高峰值时，过剩的产能将激发需求不足所产生的市场危机。
二、房地产市场面临回暖
在国内经济以上运行趋势的大环境下，房地产业在危卵之下能否拥有回暖的机遇呢。
从2005年6月以来，随着七部委房地产新政的实施，楼市进入了对峙期：一方面，全国楼市价格在成本的推动下在缓慢上涨，另一方面，受新政政策的影响，消费市场出现了持币待购的市场预期。在楼市的对峙过程中，房地产企业在金融机构、承包商、设备商、建材商等利益联盟资本（房地产企业与其称为开发企业不如称为资金组织利益分配中心：房地产企业出地，承包商、设备商、建材商、银行、监理商等出资出力建设楼盘，楼盘出手后由房地产企业主持利益分配）的支持下始终控制着楼市价格，希望在未来的市场变动中寻求变数，瓦解房地产新政所产生的不利市场预期。尽管国家的房地产新政对于房地产的调整显示出了政策的强力态度，房产交易课税的新政的实施也显示出了调整的市场预期：房产交易成交量已下滑，房价上升趋势在部分地区出现了冻结效应，房贷也出现降温，但是，在房价虚高的长三角等区域房价虽然保持原地不动，但在其他地区房价却逆政策而上——表面上是国家有保有压区别对待政策的作用，实际上正是由于政策的区域化变异执行造成房价的攀爬——从整体经济的角度观察，国内的房价仍在趋于上升的进程中。 “稳定房价”是让房价增长速度放慢，抑或是让房价回落，虽然国内从政府到公众理解与看法各有不同，但现实毋庸争议的现象是“房价在成长”。显然，房地产房价的攀升正在瓦解持币待购的市场预期。
导致房价瓦解楼市持币待购预期的因素还不止于以上的因素：1、在房地产新政中，尽管房源供应的结构性调整手段是平衡市场供求关系，抑制房价无需攀升的根本性措施，但是由于房源的结构性调整属于增量调整，在现实中存在时滞时差，增量房源的供应入市需要一定的时间，因此在当前存量房源在高经济增长的利好拉动形势下，现有的自住性购房有效需求将继续推动房价反弹并增长。2、从2005年7月21日汇率机制改革措施产生的人民币2%的升值也将在某种程度上在瓦解楼市的持币待购预期。由于汇率机制的改革——固定汇率变更为有管理的浮动汇率——所产生的人民币升值幅度较小，在短期内较难改善中国的对外贸易收支顺差问题，对外有形贸易所造成的摩擦仍在强化未来人民币升值的预期：尽管央行再三声明汇率改革人民币升值2%的汇价是汇改后初始汇价的计算基数，并不意味着将来人民币还会有第二次的升值，但是，市场对于汇改的认知并不会停留于央行的声明上，市场有其自身的认知方式，市场并会因政府现实的行为而放弃未来人民币升值的预期。升值预期的存在，为游资热钱对房价的反弹提供了一定的市场环境。
因此，可以判断，进入三季度后，楼市的慢性反弹将不可避免。
三、楼市的终结时代
从以上国内经济与楼市运行的论证中出现了一对经济矛盾运行的现象：一方面，国内经济的运行潜伏着市场危机，国内经济在未来将陷入过剩的市场危机中，而另一方面，楼市房价却存在反弹攀升的景象。这种经济现象为何如此地存在呢？
答案是：在国内经济产能过剩危机逐步走向现行的过程中，经济惯性增长的回落需要相应的显示时间区间，而这一时间区间为房地产市场价格的反弹预留了充足的空间，因此，在这一时段将成为中国房地产的最后黄金时段。
在2005年的后两季度内，随着宏观调控政策的深化与调控政策效应的逐步显示，经济增长的回落将日趋明显，，伴随着受贸易摩擦影响的对外出口贸易也出现硬性的回落，国内市场产能过剩引起的市场供求失衡将引导国内经济走向通缩，2006年，国内市场将不可避免地滑入萧条期。一旦国内经济陷入萧条期，国际游资热钱（包括部分投资）将退出国内市场，国内经济将陷入疲顿状态，也受国内市场整体市场预期利空的影响，房地产市场也将陷入杀跌区间——后续结构性调整的房源供应上市也将构成催动因素——从而进入楼市的终结时代。
在中国房地产的最后黄金时段，未来的宏观调控经济政策与汇价的再次波动预期将加快或者迟延终结中国楼市最后黄金期的期限。
四、后续宏观经济调控
进入2005年6月以后，受经济通缩预期的影响，尽管国家也正在潜在地改变目前的宏观经济调控经济政策，货币政策已开始朝着积极的方向转化——对于股市的救济与银根在6月份的放松已表明了经济调控政策的价值变化取向。
后续调控能否挽救中国经济在高速增长中出现的隐性颓势正在考验着中国政府，也在考验着中国经济自身的运行基础，当然，房地产市场也不例外。
在后半年，如果继续推行经济紧缩的宏观经济政策，经济运行可能快速出现逆转，不利于经济运行的稳定，缓解社会就业压力；如果实施刺激国内需求（重新启动并激活房地产与汽车领域的消费——其他经济领域的消费需求较难在短期内启动、激活）的新经济政策，经济增长就会发生急速弹升，已下降的通胀压力将被重新激起，投资需求将被进一步激活，而投资需求的增加将进一步加剧社会总消费需求的不足，从而加重社会总供给与总需求之间的错位，当社会供求关系达到错位峰值时，国内经济将发生剧烈的跌落震荡。
可以预见的是，在第三季度中期，中国的宏观经济政策将发生较大的变化，但其变化是否能为中国经济的稳定增长以及房地产市场带来利好的福音，仍是一个可以预期的未知数。
因为，在本轮过热经济增长过程中所蕴含的复合性社会问题已有些积重难返，依靠纯粹的经济调控政策在短期内已很难改变。
尽管中国房地产市场存在一个短期的回暖黄金期限，但是这个短期的黄金期已不是支持房价持续增长的希望，因此，房地产市场应及时回归理性。
现在，应当是房地产资本结束博弈格局，实现市场真实价值回归战略调整的最后阶段了。在最后的黄金期内，错过理性调整机会，政策与市场所产生的经营风险将向法律风险转化。
在未来，法律风险的普遍产生将向社会表明：楼市已经崩盘。
2005年7月28日
中国楼市的最后黄金期
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