■如何识别地下车位能否出售

　　无论地上车位（库）还是地下车位（库），是否可销售的惟一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。根据《北京市关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知》，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。李文杰还透露,其实北京很多地下车位是不能出售的，能出售的比例应该不会超过10%。

■地下车位该不该卖

　　大成律师事务所吴建中律师认为，造成大家对价格问题关注的原因主要是产权问题没有解决好，应当把注意力集中到解决车位的权属问题上来。开发商卖完房子，还拥有对房屋附属设施-车位的所有权，这会产生许多问题。除了物权理论上的问


　　题外，直观的就是业主对开发商出售、出租价格的质疑。如果规定除单独建设的停车楼外，作为地下附属设施的车位一律归全体业主所有（类似锅炉房等附属设施），由业主大会决定其使用、经营价格，这样就会减少关于定价的争议。而开发商可以将车位的建设成本摊入房价（实际上，就目前的价格管理形式而言，车位的价格是否摊入了房价是一个说不清楚的问题）。这样也就解决了非小区业主是否能购买车位以及车位与房屋分开出售的问题。

　　■什么样的地下车位能租售

　　什么样的地下车位能卖？什么样的地下车位不能卖？什么样的地下车位能租？非本小区的人能否买该小区的地下车位？

　　业内人士提醒购房人：如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。

　　《北京市城市房屋管理办法》第13条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随合同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”也就是说，在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

　　当然，如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

　　没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢？当然不是。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处理这些车位（库），它们也应该属于全体业主的共有财产。